Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hat bereits im Juni 2025 bestätigt, dass es verfassungskonform ist, dass Bedingungen in Mietverträgen unzulässig sind, die innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsschluss ohne individuelle Vereinbarung Preisanpassungen zulassen. Damit wurde im Prinzip die Rechtsprechung des OGH bestätigt. Der VfGH machte dabei deutlich, dass dieser Schutz zugunsten der Konsumentinnen und Konsumenten verfassungsgemäß und verhältnismäßig ist.
Dieses VfGH-Erkenntnis hatte die Immobilien-Branche allerdings nervös gemacht. Experten warnten davor, dass ohne Wertsicherungsklauseln niemand mehr Wohnungen unbefristet vermieten würde. Vor zwei Jahren hatte der OGH nämlich festgestellt, dass keinerlei Indexanpassung durchgeführt werden darf, wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich Mietzinsanhebungen binnen zwei Monaten nach Vertragsbeginn ausgeschlossen wurden. Rückzahlungen von Mieterhöhungen für bis zu 30 Jahre wurden befürchtet.
Es kommt immer auf den Einzelfall an
Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat jetzt entschieden (10Ob15/25), dass Wertsicherungsklauseln in langfristigen Mietverträgen grundsätzlich zulässig sind.
Konkret hatte sich eine Mieterin in einem Individualverfahren auf Paragraf 6 Abs 2 Z 4 KSchG (Konsumentenschutzgesetz) berufen und die Unwirksamkeit der entsprechenden Vertragsklausel gefordert. Nach Ansicht der OGH-Richter gilt diese Bestimmung aber nur bei Leistungen, die innerhalb von zwei Monaten erbracht werden. Typische Dauerschuldverhältnisse wie Mietverträge seien davon ausgenommen. Die Klage wurde daher abgewiesen. „Zugleich lehnt der 10. Senat die in jüngerer Vergangenheit in einzelnen Entscheidungen zu Verbandsklagen vertretene gegenteilige Ansicht ausdrücklich ab“, heißt es in einer OGH-Mitteilung am Freitag.
Für Mietverträge gilt: Wertsicherungsklauseln bleiben zulässig, wenn sie nicht frühzeitig greifen und klar definiert sind. Langfristige Mietverträge können somit Indexanpassungen (z. B. an den Verbraucherpreisindex) enthalten, wenn sie transparent formuliert sind.
„Bisherige Judikatur war noch nicht umfassend begründet“
Mit dem Urteil nimmt der Oberste Gerichtshof (OGH) eine Änderung gegenüber seiner bisherigen Rechtssprechung in der Sache vor. Der OGH habe klargestellt, dass Paragraf 6 Abs 2 Z 4 des Konsumentenschutzgesetzes „in aller Regel insbesondere nicht auf Mietverträge und andere Dauerschuldverhältnisse anzuwenden ist“, erklärte der Innsbrucker Rechtsprofessor Andreas Vonkilch gegenüber der APA.
In der Vergangenheit habe der Gerichtshof dies anders bewertet. Der OGH sei sich dieser Volte bewusst. Im Urteil vom vergangenen Mittwoch habe sich der zuständige 10. Senat auch mit der Frage befasst, ob nicht ein „verstärkter Senat“ mit elf Richterinnen und Richtern hätte einberufen werden müssen – normalerweise eine Bedingung, um von vorhandener Judikatur abweichen zu dürfen. Am Ende sei der Senat aber zum Schluss gekommen, dass „die bisherige Judikatur noch nicht umfassend begründet war“, so Vonkilch.
Kein Widerspruch zu VfGH-Urteil
Dass der OGH mit seiner jetzigen Entscheidung einem Urteil des Verfassungsgerichtshof (VfGH) von Anfang Juli widerspreche, stellt der Rechtsexperte in Abrede. Hier habe es medial große Verwirrung gegeben. Der VfGH habe nur grundsätzlich die Verfassungskonformität von Paragraf 6 Abs 2 Z 4 KSchG festgestellt - auch dann, wenn dieser auf Mietverträge angewendet würde.
Vonkilch geht davon aus, dass mit dem jetzigen OGH-Urteil „angesichts des umfassenden Charakters der Begründung“ - juristisch - das letzte Wort gesprochen wurde. Auf politischer Ebene schaut es anders aus: Wie angekündigt, will die Bundesregierung in Sachen Mieten-Wertsicherung im Herbst neue Vorschläge präsentieren. Das OGH-Urteil ändere hier gewissermaßen die „Geschäftsgrundlage“ für die politische Kompromissfindung.
Paragraf 6 Abs 2 Z 4 KSchG untersagt Wertanpassungen innerhalb zwei Monaten nach Vertragsabschluss zwischen einem Unternehmen und einem Konsumenten, wenn diese nicht „einzeln ausgehandelt“ wurden. Nach Ansicht der OGH-Richter gilt diese Bestimmung aber nur bei Verträgen, bei denen der Unternehmer seine Leistungen innerhalb von zwei Monaten vollständig erbringt.
