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MietrechtStreit um Mietkautionen: Auf wessen Seite ist das Gesetz?

Die Mietrechtsexpertin Monika Zwanzger über die wichtigsten Veränderungen im Mieterschutz in den vergangenen 25 Jahren – und was die aktuelle Rechtsprechung zum Thema Mietkaution sagt.

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 Mieter sind heute deutlich bessergestellt als vor 25 Jahren
Mieter sind heute deutlich bessergestellt als vor 25 Jahren © (c) vegefox.com - stock.adobe.com (vege)
 

Sie blicken heuer auf 25 Jahre Praxis als Rechtsberaterin im Wohnrecht bei der Mietervereinigung Steiermark zurück. In diesem Zeitraum haben sich Rechtsprechung und Gesetzgebung stark geändert. Was waren dabei die erfreulichsten Änderungen für Mieter?
MONIKA ZWANZGER: Unter anderem ist hier die Kündigungsmöglichkeit für Mieter in Objekten, die dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen, zu nennen: Wenn nicht explizit etwas anderes vereinbart wurde, kann nach einem Jahr mit dreimonatiger Kündigungsfrist gekündigt werden. Das war früher nicht möglich, da musste die ganze Vertragslaufzeit eingehalten werden.

Monika Zwanzger arbeitet seit März nur noch ehrenamtlich für die Mietervereinigung Foto © Privat

Diese Regelung gilt nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser.
MONIKA ZWANZGER: Leider nicht. Hier müssen Mieter die volle Zeit Miete, Betriebskosten und Heizkosten zahlen, auch wenn sie die Wohnung gar nicht mehr mieten möchten – wenn mit dem Vermieter kein Einvernehmen zu erzielen ist. Da steht eine gesetzliche Anpassung noch aus.

Wo das MRG gilt

Welche Rechte Mieter im Einzelfall haben (etwa bei Kündigungsfristen und Kaution), hängt davon ab, wieweit ihr Mietvertrag dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt: ganz, teilweise oder gar nicht? Wichtig ist dabei (unter anderem) das Alter des Gebäudes, in dem die Mietwohnung liegt. Bei einem Baujahr vor 1945 kann man sicher von einer Vollanwendung des MRG ausgehen, in allen anderen Fällen bedarf es meist eines Juristen, um eine eindeutige Einordnung treffen zu können.

Eines der großen Themen in der Mieterberatung ist die Kaution und deren Absicherung. Was gibt es von dieser Front zu berichten?
MONIKA ZWANZGER: Die Kaution ist jetzt glücklicherweise im Mietrechtsgesetz verankert und kann unter bestimmten Voraussetzungen – bei Voll- oder Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes – bei den Schlichtungsstellen günstig zurückgefordert werden. Hier kann ohne Gebühren ein Bescheid erwirkt werden, durch den die Vermieter den Mietern nicht alle Mängel einfach von der Kaution abziehen können. Auf diesem Weg kann auch geprüft werden, ob die Mängel nicht schon am Anfang da waren oder eventuell – so wie das Ausmalen – gar keine Aufgaben der Vertragspartner mehr sind und folglich nicht verrechnet werden dürfen.

Was war Ihrer Einschätzung nach der größte Fortschritt für Mieter in all den Jahren?
MONIKA ZWANZGER: Die Klauselentscheidungen des Obersten Gerichtshofes: Endlich wird die übliche Abnützung der Wohnung, wie sie durch einen durchschnittlichen Bewohner entsteht, berücksichtigt, und es ist nicht mehr Neu für Alt zurückzugeben. Beim Umzug kann man sich voll auf die neue Wohnung konzentrieren, die nun oft auszumalen ist – und die bisherige Wohnung kann zurückgestellt werden, ohne Angst, dass stundenlang nach Nagellöchern in der Wand oder angebohrten Fliesen im Bad gefahndet wird, um etwas von der Kaution abziehen zu können. Allerdings werden die Wohnungen jetzt auch meist mit einem Durchgang, ohne Aufzeichnungen von Mängeln in Protokollen, übernommen.

Sie plädieren für ein ausführliches Übernahmeprotokoll bei Beginn des Mietvertrages, in dem alle Mängel, die bereits vorhanden sind, eingetragen werden?
MONIKA ZWANZGER: Ja, unbedingt.

Die Pandemie hat viele in eine wirtschaftliche Notlage gebracht, auch die Miete war und ist teilweise nicht mehr leistbar. Wie haben Sie diese Situation erlebt?
MONIKA ZWANZGER: Junge Familien, in denen mitunter beide Partner von Kurzarbeit oder gar Arbeitslosigkeit betroffen waren, mussten teure Wohnungen weiterzahlen, obwohl das Familienbudget das gar nicht mehr zuließ. Hier hätten wir uns schon sehr entsprechende Kündigungsmöglichkeiten für Mieter gewünscht. Wir haben aber auch gesehen: Wenn Mieter das Gespräch mit ihren Vermietern gesucht haben und klarstellten, dass sie prinzipiell nicht zahlungsunwillig waren, nur im Moment einfach nicht genug Geld hatten, wurden meistens gemeinsam gute Lösungen gefunden. Hier gab es ein großes Entgegenkommen.

Kommentare (2)
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Ratte
1
10
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Ein großer "Verdienst"...

...dieser Dame und ihresgleichen ist, dass immer weniger Mietwohnungen auf dem Markt sind, weil sich immer weniger das vermieten antun.

Einseitig zu kündigenden Verträge, Vandalismus als Abnützung getarnt, Mietnomadentum, jahrelange Rechtsstreitigkeiten bis zum Auszug auch ohne Mietzahlungen - da macht es schon mehr Sinn, die Wohnungen leer stehen zu lassen oder sie zu verkaufen.

Auf der Strecke bleiben halt die anständigen Mieter, für die das Anbot auch immer kleiner wird...

melahide
2
0
Lesenswert?

Ja

Immer die armen Vermieter ... ich hatte bisher drei Vermieter. Nur bei einem war alles reibungslos. Der 1 Vermieter kam wie es ihm passte in die Wohnung und hat dann bei der Kaution beschissen. Der 2. war ok. Der 3. wollte die Wohnung verkaufen. Während ich noch in der Wohnung war wollte er ständig (2 x die Woche) Besichtigungen durchführen und dann natürlich die Kaution erst zurück geben, wenn die Wohnung verkauft ist. Den Kauf von Eigentum hab ich noch keine Sekunde bereut ...