Kaffeehäuser, Restaurants, attraktive Einkaufsstraßen mit einer guten Auswahl an Shops – die Atmosphäre in den Innenstädten beeinflusst nicht nur die Aufenthaltsqualität für Konsumentinnen und Konsumenten, sondern korreliert unweigerlich auch mit dem wirtschaftlichen Erfolg der Unternehmen, die sich eben dort angesiedelt haben. Zunehmender Leerstand und das Aussterben der Innenstädte beschäftigt die Steiermark und Kärnten seit Langem – nicht zu Unrecht, wie der aktuelle „City Retail Report“ für 2025 und 2026 zeigt, eine Studie, die seit 2013 von „Standort + Markt“ in Zusammenarbeit mit der Wirtschaftskammer österreichweit durchgeführt wird.
Denn in den beiden Bundesländern ist die Leerstandsquote österreichweit am höchsten. 12,7 Prozent der Flächen stehen in der grünen Mark demnach leer, in Kärnten sind es 12,4 Prozent. Roman Schwarzenecker von „Standort + Markt“ erklärt sich diesen Umstand so: „In beiden Bundesländern gibt es viel Peripherie, in der Steiermark gibt es Graz und dann lange nichts. Im ländlichen Raum dominieren inzwischen Fachmarktzentren das Konsumverhalten der Leute. 95 Prozent reisen dort mit dem Auto an, wollen dort parken, wo sie schnellen Zugang zu alltäglichem Bedarf haben.“
Leerstand: Fachmarktzentren saugen Kaufkraft ab
Das sauge die Kaufkraft von den Innenstädten ab, in weiterer Folge bleiben Kundinnen und Kunden diesen fern. Einkauf findet außerhalb der Zentren statt. Auch die kleinteilige Stadtstruktur in Bezirksstädten mache den Handel dort nicht attraktiv. Das zeigen auch die aktuellen Zahlen im Hinblick auf Leerstand im Report. Vor allem in den Städten Kärntens, der Steiermark und im Burgenland zeigt sich noch deutliches Verbesserungspotenzial. Während Wien bei der Shop-Attraktivität mit einer Note von 2,97 abschneidet, liegen Kärnten (3,44) und die Steiermark (3,50) wieder auf dem letzten Platz.
In Kleinstädten mit unter 25.000 Einwohnern ist die Shop-Attraktivität am niedrigsten, in den Primärstädten, also Landeshauptstädten wie Klagenfurt und Graz, ist die Attraktivität im Allgemeinen höher. Das bemerkt auch Inga Horny vom Klagenfurt Marketing: „An Orten, an denen viel Busverkehr herrscht, tun wir uns deutlich schwerer Geschäfte zu füllen als in Gassen, die zum Verweilen einladen.“ Die Steiermark kämpfe laut Schwarzenecker zusätzlich mit der Herausforderung geringen Bevölkerungswachstums. „Durch stagnierende Bevölkerungszahlen wird gleichzeitig auch nicht mehr Kaufkraft generiert, die das ausgleichen kann.“
Innenstädte: Multifunktionalität hat positiven Einfluss
Grund zu verzagen sei das allerdings nicht, so befinde sich in der Steiermark im Moment sechs Prozent des Leerstands im Umbau; in Kärnten sind es 2,4 Prozent. „Transformation findet also durchaus statt“, geht aus der Analyse von „Standort + Markt“ hervor. Wandern Handelsunternehmen ab, werden die Flächen in weiterer Folge häufig als Ordinationen, Kanzleien, Vereinslokale, öffentliche und soziale Einrichtungen neu genutzt. Keine schlechte Entwicklung, denn auch solche Einrichtungen können durch das Entstehen von Multifunktionalität die Frequenz in den Innenstädten positiv beeinflussen, wie Schwarzenecker und „Standort + Markt“ analysieren.
In Klagenfurt stehen laut Horny im Moment zwischen 65 und 70 Verkaufsflächen leer, mehr als die Hälfte davon sei allerdings leider unbrauchbar: „Da sprechen wir von Umbruchleerständen, desolaten Gebäuden, Flächen, auf die niemand Einfluss hat, weil die Besitzer sie nicht hergeben wollen.“ Aus diesem Grund würden laut Horny circa 26 Flächen übrigbleiben, die tatsächlich markttauglich sind. Zusätzlich sei die Innenstadtgröße der Kärntner Landeshauptstadt eine Herausforderung: „Wir haben rein flächenmäßig im Vergleich zu anderen Landeshauptstädten die größte Innenstadt, das bringt uns in eine schwierige Ausgangslage.“ An „Standort + Markt“ übt Horny deswegen auch offen Kritik: „Die Art und Weise, wie Leerstand berechnet wird, spiegelt für uns nicht die Realität wider. Man kann Städte nicht immer vergleichen.“
Gegentendenzen in Graz spürbar
Auch die steirische Landeshauptstadt Graz ist vom Wandel betroffen, selbst in der Herrengasse gibt es laufend Leerstand, zuletzt hat Benetton zugesperrt. Es geht um Mieten und geändertes Kaufverhalten. Selbst große Ketten haben in den letzten Jahren den Rückzug angetreten – darunter H&M mit einer von zwei Filialen oder auch Zara am Eisernen Tor.
Gegentendenzen sind aber spürbar, bald eröffnet etwa Thalia auf dem Hauptplatz. Leerstand in anderen zentralen Lagen, etwa in der Mur- oder Sporgasse, wird oft zu Automaten-Shops, auch To-go-Essensangebote erleben einen Boom. Um die Frequenzzahlen im Zentrum herrscht eine wilde Debatte, insgesamt gelten sie als rückläufig. Auf Nachfrage im Büro des Wirtschaftsstadtrats Kurz Hohensinner will man zu den aktuellen von Analysen von „Standort + Markt“ noch kein Statement abgeben, „man wolle sich die Zahlen in den kommenden Tagen genau anschauen.“
Wie es mit dem Leerstand in Städten in Kärnten und der Steiermark aussieht