Der erste Schritt ist gemacht. Zwei Tage nach ihrer Angelobung präsentierte die schwarz-rot-pinke Bundesregierung einen „Mietpreisstopp“, mittlerweile hat dieser Nationalrat und Bundesrat passiert. Kategorie- und Richtwertmieten werden damit heuer nicht erhöht, auch der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag im gemeinnützigen Wohnbau darf nicht steigen.
Geht es nach dem Regierungsprogramm sollen auch in den kommenden Jahren starke Einschränkungen bei Mieterhöhungen gelten, beschlossen ist das allerdings noch nicht. 2026 ist eine Erhöhung von maximal einem, 2027 von zwei Prozent vorgesehen. Ab 2028 soll dann ein neuer Mechanismus gelten, über den Mieten an die Inflation angepasst werden, statt diese direkt an den Verbraucherpreisindex zu koppeln. Details müssen aber erst ausgearbeitet werden.
Mietpreisstopp soll auch für freie Mietverhältnisse kommen
Noch davor muss sich die Koalition Gedanken machen, wie sie den Mietpreisdeckel auch auf freie Mietverhältnisse – betroffen wäre der private Neubau – ausweiten will. Dort sind Mieten üblicherweise am teuersten, doch weder von der unter Türkis-Grün eingeführten Mietpreisbremse noch von der ersten Etappe des neuen Mietpreisstopps ist dieser Teil des Mietmarktes umfasst.
Binnen „Wochen“ soll eine Lösung gefunden werden, wie auch dort die Mieten vorübergehend eingefroren werden können, versprach Staatssekretärin Michaela Schmidt (SPÖ) kürzlich. Der Eingriff in solche Mietverhältnisse ist allerdings komplexer als im ohnehin schon stark geregelten Mietmarkt, erklärt Verfassungsexperte Peter Bußjäger, immerhin stünden Eingriffe in das Recht auf Eigentum im Raum. Mit einer Verfassungsbestimmung wäre der Deckel aber wohl machbar – für die entsprechende Zweidrittelmehrheit müssten die Koalitionsparteien allerdings um die Unterstützung von FPÖ oder Grünen werben.
Ausgeschlossen sei die Ausweitung des Mietpreisdeckels auch mit einfacher Mehrheit nicht, sagt der Jurist. „Grundsätzlich hat der Staat bei sozialpolitischen Fragen Handlungsspielraum“, sagt Bußjäger, sollen dafür aber Privatpersonen finanziell aufkommen, „muss es sachlich gerechtfertigt sein, warum gerade private Vermieter rausgepickt werden“. Argumentieren könnte man das etwa, wenn Mieten im Vergleich zu anderen Lebenshaltungskosten besonders stark steigen.
Belastung für Genossenschaften
Die Mietervereinigung freut sich jedenfalls über die im Regierungsprogramm angekündigten Maßnahmen. Immerhin sind neben dem Preisstopp mehrere Änderungen geplant, von denen Mieterinnen und Mieter profitieren sollen, die Mindestbefristung bei Mietverträgen soll etwa künftig fünf statt drei Jahre betragen. Elka Hanel-Torsch (SPÖ), Vorsitzende der Mietervereinigung Wien, verweist außerdem auf die geplante „aliquote Betriebskostenabrechnung beim Mieterwechsel“: Wer künftig unter dem Jahr in eine Wohnung zieht, soll nur den entsprechenden Teil einer etwaigen Betriebskosten-Nachzahlung tragen müssen.
Mögliche Probleme sieht Hanel-Torsch im gemeinnützigen Wohnbau. Dort betreffe der Erhöhungsstopp nur einen Teil des Mietzinses, den sogenannten Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, den die Genossenschaft unter anderem für Sanierungen investieren muss. Durch den Wegfall der Erhöhungen sei „die Ersparnis für einzelne Mieter gering, in Summe ist das aber eine große Belastung für die Genossenschaften“, sagt Hanel-Torsch.
Gegenforderung nach liberalerem Mietrecht
Auf wenig Gegenliebe stoßen Maßnahmen beim Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB). „Die Politik tut sich leicht, das ist Sparen auf Kosten Dritter“, sagt Präsident Martin Prunbauer. Der Deckel bei Mieterhöhungen „knüpft am falschen Punkt an“, um Wohnen leistbarer zu machen. Eine wachsende finanzielle Belastung im Bereich Wohnen sei stärker auf hohe Energie- und Betriebskosten zurückzuführen als auf den eigentlichen Mietzins, argumentiert Prunbauer.
Die ÖHGB hält weitere Regulierungen für „kontraproduktiv. Diese würden dazu führen, dass weniger in Wohnbau investiert wird und sich Eigentümer künftig zweimal überlegen werden, ob sie ihre Wohnung vermieten wollen, befürchtet Prunbauer. Um mehr Wohnungen auf den Markt zu bringen, brauche es viel mehr eine Liberalisierung im Mietrecht.
In ihrem Programm kündigt die Bundesregierung neben Maßnahmen „für leistbare Mietverhältnisse und die Dämpfung der Wohnkosten“ auch die Schaffung von „Rahmenbedingungen, in denen Menschen der Zugang zu Eigentum durch eigene Leistung ermöglicht bzw. erleichtert wird“, an. Dazu stehen unter anderem eine Abschaffung der Grunderwerbssteuer beim ersten Eigenheim und „wenn nötig“ die Schaffung eines „bundeseinheitlichen Kreditmodells“ für junge Menschen im Raum. Festlegen will sich die Regierung offenbar noch nicht: Diese Möglichkeiten sollen „geprüft“ werden, heißt es im Programm vage.