Frau Dr. Krenn, allgemein wurde erwartet, dass die Corona Pandemie die Nachfrage nach Immobilien negativ beeinflusst? Stimmt diese Einschätzung?
Gabriele Krenn: Wir spüren keinen Rückgang bei der Errichtung von Kaufverträgen. Eher entsteht der Eindruck, dass der Wunsch, die Wohnsituation zu verbessern, sich durch die aktuelle Lage sogar vergrößert hat.
Welche Gründe gibt es für einen Immobilieninteressenten, seine Kaufabsicht mit einem Rechtsanwalt zu besprechen?
Krenn: Prinzipiell steht an erster Stelle immer eine Prüfung, ob die Wunschimmobilie rechtlich das hält, was sie verspricht. Hier geht es um die Kontrolle des Grundbuchstandes, des Vorliegens aller notwendigen behördlichen Bewilligungen, wie z. B. eines Baubescheides, und um die Klärung allenfalls unklarer im Grundbuch nicht ersichtlicher Belastungen. Auch die Errichtung und Durchführung des Kaufvertrages im Grundbuch ist bei Rechtsanwälten in guten Händen. Hier haben Rechtsanwälte den Vorteil, dass diese aufgrund ihrer Prozesserfahrung wissen, wo es Probleme geben könnte. Absehbaren Konflikten zwischen den Vertragsparteien kann ein Rechtsanwalt vorbeugen. Dass Rechtsanwälte im Immobiliengeschäft ein immer wichtiger werdender Ansprechpartner sind, sehen wir auch in der Rechtsanwaltskammer an der laufend steigenden Anzahl von Kaufverträgen, die uns von Rechtsanwälten gemeldet werden.
Warum müssen Rechtsanwälte Kaufverträge, die sie verfassen, der Kammer melden?
Krenn: Rechtsanwälte übernehmen, wenn sie einen Kaufvertrag abwickeln, üblicherweise für die Vertragsparteien auch eine Treuhandschaft. Dies bedeutet, dass sie dem Käufer dafür haften, dass das Eigentum im Grundbuch eingetragen wird und dem Verkäufer, dass er den Kaufpreis erhält. Wenn der Kaufpreis über 40.000 Euro liegt, muss die Treuhandschaft der Rechtsanwaltskammer gemeldet werden, die die ordnungsgemäße Abwicklung der Treuhandschaft überprüft.
Welche rechtlichen Fehler passieren bei der Anbahnung eines Immobilienkaufs am häufigsten?
Krenn: Viele meinen, dass der Kauf erst mit der Unterfertigung des Kaufvertrages wirksam wird und glauben daher, dass alle Gespräche und Vereinbarungen davor unverbindlich sind. Dies ist ein fataler Irrtum, vor allem wenn man die Immobilie tatsächlich gar nicht kaufen wollte oder nicht über die nötigen Mittel für dem Kaufpreis verfügt. Tatsächlich ist ein beglaubigter schriftlicher Kaufvertrag nur aus Formvorschriften für die Grundbuchseintragung nötig. Kaufen kann man aber auch schon dadurch, dass ein Kaufangebot gestellt wird und der Verkäufer dieses annimmt. Ein Rücktritt des Käufers vom Kaufangebot ist dann nur mehr mit Zustimmung des Verkäufers möglich. Verweigert er diese, kann er den Käufer auf die Unterfertigung des Kaufvertrages klagen.
Was empfehlen Sie, um derartige Probleme zu vermeiden?
Krenn: Man sollte nie ein Kaufangebot unterschreiben, wenn man sich nicht sicher ist, egal wie der Verkäufer auf die Unterfertigung drängt. Gibt es bei Kreditfinanzierung noch keine Finanzierungszusage der Bank, sollte man das Kaufangebot nur unter der ausdrücklichen Bedingung der positiven Finanzierungszusage unterschreiben. Damit wahrt man eine Ausstiegsmöglichkeit, wenn die Bank doch nicht finanziert. Am besten, man fragt aber möglichst früh einen Rechtsanwalt um Rat.
Kann der Arbeitgeber wegen des neuerlichen lockdowns einseitig Urlaub anordnen?
Herr Mag. Dlaska, durch die neuerlich verordneten Betretungsverbote für bestimmte Branchen wird die Frage, ob der Arbeitgeber auch gegen den Willen des Arbeitnehmers Urlaub anordnen kann, wieder aktuell. Wie ist hier derzeit die Rechtslage?
Wolfgang Dlaska: Nach wie vor gilt, dass der Gesetzgeber aus Anlass der Corona-Pandemie, zeitlich beschränkt bis 31. 12. 2020, unter bestimmten Voraussetzungen Arbeitgebern die Möglichkeit einräumt, die Mitarbeiter auch gegen ihren Willen in den Urlaub zu schicken. Ein genereller Freibrief für Arbeitgeber Urlaub anzuordnen, ist das aber nicht.
Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen daher vorliegen, damit ein Arbeitgeber Urlaub nun anordnen kann?
Dlaska: Hier sieht das Gesetz vor, dass die einseitige Urlaubsanordnung nur bei Betrieben zulässig ist, deren Betreten durch gesetzliche Maßnahmen wegen Covid-19 verboten oder eingeschränkt ist und in welchen aus diesem Grund die Arbeitnehmer ihre Arbeit nicht verrichten können. Dies ist z.B. derzeit bei Gastronomieunternehmen der Fall, welche Kunden bekanntlich derzeit nicht betreten dürfen. Nicht zulässig ist die Urlaubsanordnung jedoch in jenen Unternehmen, die auch während der Corona-Beschränkungen grundsätzlich geöffnet und keinen behördlichen Betretungsverboten unterworfen sind, die aber aus anderen Gründen, wie z.B. weniger Kundenfrequenz, ihre Mitarbeiter freigestellt oder weniger Umsatz erzielt haben. Hier muss für den Urlaubsverbrauch weiterhin das Einvernehmen mit dem Arbeitnehmer gesucht werden. Eine einseitige Anordnung durch den Arbeitgeber ist nicht möglich.
Wenn die Voraussetzungen für die Urlaubsanordnung vorliegen, wie viel Urlaub muss der Arbeitnehmer auf Anweisung des Arbeitgebers verbrauchen?
Dlaska: Grundsätzlich müssen über Anordnung alle Zeitguthaben und der „alte Urlaub“ aus den Vorjahren verbraucht werden. Vom laufenden Urlaub kann der Verbrauch von bis zu zwei Wochen angeordnet werden. Maximal kann der Arbeitgeber aber nur 8 Wochen Urlaub, bestehend aus Zeitguthaben, alten und neuen Urlaub anordnen. Alles darüber hinaus ist unzulässig. Bestehen Zweifel, ob Urlaub angeordnet werden kann, empfiehlt es sich, die Beratung durch einen Rechtsanwalt in Anspruch zu nehmen.
Wenn auch die Ehe von der Krise betroffen ist - was sollte man rechtlich unbedingt beachten?
Herr Dr. Kropiunig, von vielen wurde prophezeit, dass der Lockdown die Scheidungsrate in der Höhe treiben wird? Ist dies eingetreten?
Kropiunig: Scheidungsanwälte können sich derzeit nicht über schlechte Auslastung beklagen. Die Krise hat auch die Beständigkeit von Ehen erfasst, tendenziell gehen die Scheidungszahlen nach oben.
Es ist ja schwierig, in einer emotional angespannten Situation wie einer Trennung kühlen Kopf zu bewahren. Auf welche rechtlichen Bestimmungen sollte man trotzdem unbedingt achten?
Kropiunig: In einer Trennungssituation wird vor allem das gemeinsame Wohnen bis zur Lösung der Konflikte als besonders belastend empfunden. Vorsicht ist aber ganz unabhängig vom Verschulden beim Auszug aus der Ehewohnung geboten. Dieser kann, wenn keine Zustimmung des Partners vorliegt, als Scheidungsgrund gewertet werden. Will der Partner dem Auszug nicht zustimmen, kann, wenn das Zusammenleben aus dem Verschulden des Partners unzumutbar wird, beim Gericht der Antrag gestellt, werden, den Auszug vorübergehend zu bewilligen. Wird diesem Antrag stattgegeben, sollte man aber auch die Scheidung vorantreiben, da diese Bewilligung bei Weiterbestand der Ehe und Änderung der Umstände auch wieder erlöschen kann.
Wie findet man am besten den Einstieg in die Gespräche zur Scheidung der Ehe?
Kropiunig: Wenn sich die Ehegatten selbst ausmachen können, wie sie die Folgen der Scheidung der Ehe, wie Unterhalt, Obsorge und Kontaktrecht für Kinder sowie Vermögensaufteilung regeln wollen, ist dies die optimale Lösung zur Vermeidung von psychischer und finanzieller Belastung für beide Seiten. Dies ist im Rahmen einer einvernehmlichen Scheidung der Ehe möglich, welche den Ehegatten weitgehende Gestaltungsfreiheit einräumt, welche Regelungen sie treffen wollen. An die 90 Prozent der Ehen werden so geschieden. Gelingt dies nicht, sind neben dem Scheidungsverfahren, Unterhalts- und Obsorgeverfahren sowie nach der Scheidung ein Aufteilungsverfahren für das Vermögen zu führen – ein sehr zeit- und kostenintensiver Rosenkrieg, der vermieden werden sollte.
Ab welchem Punkt der Verhandlungen sollte man einen Rechtsanwalt beiziehen?
Kropiunig: Sobald der Trennungsgedanke feststeht, von Anfang an, damit man weiß, wo man steht, was zu regeln ist und welche Konsequenzen dies haben kann. Wir erleben oft, dass Klienten vor allem über die finanziellen Folgen einer Scheidung, z. B. im Unterhaltsrecht, überrascht sind, wenn konkrete Berechnungen angestellt werden. Hier sollte man schon wissen, was auf einen zukommen kann, wenn es hart auf hart geht.