Nach den Boomjahren 2019 bis 2022 haben sich die Immobilienpreise etwas entspannt – und damit auch die Leistbarkeit, so die Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich, Peter Weinberger und Peter Mayr. Wohnen bleibt aber teuer – sowohl Mieten als auch Kaufen. Es werde aber wieder mehr in Immobilien investiert. „Wir sind sicher, dass in der Zukunft wieder Schwung hineinkommt, gehen aber nicht davon aus, dass das in den nächsten zehn Jahren explodieren wird“, relativierte Weinberger.
Immobilien seien in den vergangenen drei Jahren etwas günstiger geworden. Während 2016 für den Kauf eines durchschnittlichen Einfamilienhauses knapp über 7 Jahre eines Nettohaushaltseinkommens fällig waren, kletterte der Wert im Jahr 2022 auf 10 Jahre. 2025 dürfte sich der erforderliche Wert den Angaben zufolge bei 7,6 Jahren eingependelt haben.
„Seit 2022 sind wir wieder wesentlich leistbarer als vorher geworden“, betonte Weinberger, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Niederösterreich, Wien und Burgenland, am Dienstag in einem Pressegespräch. Vor zehn Jahren seien noch 30 Prozent des Haushaltseinkommens für Wohnen (Miete/Eigentum) ausgegeben worden, in den Boomjahren seien es 44 Prozent gewesen „und jetzt liegen wir wieder bei 36 Prozent“.
Immobilien waren immer schon zu teuer
„Grundsätzlich waren die Immobilien immer schon zu teuer – in Österreich galten sie auch 2016 als quasi nicht leistbar und in den letzten Jahren sind die Preise unglaublich gestiegen, aber wir sehen, dass es zuletzt wieder leistbarer geworden ist“, so der Immobilienmarktexperte.
In Zukunft sollen sich die Renditen für Immo-Investments laut Raiffeisen Immobilien bei 3 bis 3,5 Prozent einpendeln. Es werde aber bei weitem zu wenig neu gebaut, wurde betont. Die Baubewilligungen dauerten mit rund zwei Jahren viel zu lange – früher seien dafür nur sechs Monate notwendig gewesen. Weiters seien die Baupreise sehr hoch.
Mieten steigen weiter
Parallel dazu gebe es eine starke Mietnachfrage, vor allem in Ballungszentren wie Wien. „Wir haben viel zu wenig Mietwohnungen für die Nachfrage - marktwirtschaftlich heißt das natürlich, dass die Mieten steigen“, sagte Weinberger. Laut Raiffeisen ist Eigentum „die beste und billigste Wohnform“. Der Kredit für Wohnraumbeschaffung sei im Schnitt in 19,6 Jahren abbezahlt.
„Die Miete ist in den letzten Jahren mit Abstand am meisten gestiegen – im geförderten Bereich ebenso wie im frei finanzierten Bereich“, so Mayr, Geschäftsführer Raiffeisen Immobilien Salzburg. Das sei gerade auch für ältere Menschen ein Thema. „Hier müssen die politische, steuerliche und gesetzliche Rahmenbedingungen geschaffen werden.“ Es sollen laut Raiffeisen „Anreize geschaffen werden, um ins Eigentum zu gehen“.
„Wir haben wirklich eine Verknappung des Wohnraums“, bekräftigte Weinberger. In den vergangenen drei Jahren seien in der Bundeshauptstadt jeweils um 10.000 Wohnungen zu wenig gebaut worden. „Es fehlen derzeit 30.000 bis 40.000 Wohnungen in Wien.“
Gebrauchtimmobilien sind gefragt
Wenn derzeit etwas gekauft wird, dann eher gebraucht. Hier steige auch das Angebot wieder. „Der gebrauchte Immobilienmarkt hat sich wesentlich schneller stabilisieren können“, berichtete Weinberger. Im Neubau sei das nicht der Fall, „weil viel zu wenig errichtet wird“. Insgesamt seien die Verkaufszahlen nach der Boomphase deutlich gesunken.
Der Markt für Neubauten kämpfe mit hohen Bau- und Finanzierungskosten - der Wohnbau befinde sich im freien Fall. Seit 2022 verringerte sich die Wohnbauinvestitionen laut Raiffeisen Resarch um 20 Prozent „und es ist kein Ende in Sicht“. Besonders dramatisch sei die Entwicklung in Ballungsräumen wie Wien oder Salzburg - stark schrumpfendes Neubau-Angebot treffe auf kontinuierlich wachsende Nachfrage.
„2016 wurden 88.000 Wohnimmobilien verkauft, 2025 sind wir weit drunter“, hielt Weinberger fest. Das Transaktionsvolumen verringerte sich um ein Viertel. Im Rekordjahr 2021 hätten über 106.000 Wohnimmobilien ihre Besitzerinnen und Besitzer gewechselt - um 20 Prozent mehr als fünf Jahre davor. 2021 hatte der Wert der in Österreich verkauften Wohnimmobilien erstmals 30 Mrd. Euro erreicht, illustrierte Mayr die Hochphase. Den Boom befeuert hätten die gestiegene Nachfrage während der Corona-Pandemie und die niedrigen Zinsen.
Boom endete 2022
2022 markierte dann einen Wendepunkt - der Markt drehte in einen Käufermarkt. Die Wohnimmobilienverkäufe verringerten sich auf 87.000, ehe sie 2023 auf etwas über 61.000 weiter schrumpften. Die Preise mussten nach unten angepasst werden. Raiffeisen spricht von „moderaten Preisrückgängen“ in den Jahren 2023/24.
In der Boomphase waren die Preise ungebremst nach oben gegangen. In Summe legte der Immobilienpreisindex der Oesterreichischen Nationalbank zwischen 2015 und 2024 den Angaben zufolge um 57 Prozent zu - ein Großteil dieses Anstiegs sei auf die Boomjahre ab 2019 entfallen. Damals seien infolge der starken Nachfrage selbst für gebrauchte Objekte nahezu Neubaupreise bezahlt worden.
