Wertsicherung in MietverträgenMieterhöhung durch Indexanpassung: Wie lange darf nachverrechnet werden?

Mietzinssteigerungen gemäß Verbraucherpreisindex sind üblich, Vermieter nehmen die Indexanpassungen aber oft erst beim Auszug des Mieters vor und verrechnen Mietkosten nach. Was das Gesetz dazu sagt.

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© (c) Gehkah - stock.adobe.com (Gunter Kirsch)
 

Unsere Leserin beendete vor Kurzem ihr Mietverhältnis unter Einhaltung aller Fristen und übergab die Wohnung vereinbarungsgemäß ihrem Vermieter. „Dabei wurde schriftlich festgehalten, dass das Objekt in einem Top-Zustand ist. Der Vermieter meinte, ich würde die Kaution demnächst über die Immobilienverwaltung rückerstattet bekommen, weil diese das Sparbuch verwahrt“, erzählt die Frau. Die Post, die sie danach bekam, war allerdings ein Schock: „Mir wurde nachträglich eine Mietzinserhöhung auf der Basis einer Anpassung an den Verbraucherpreisindex verrechnet. Wenn ich nicht zahle, will man den Betrag von der Kaution abziehen“, berichtet die Leserin. Dabei habe ihr der Vermieter versprochen, aufgrund des besonders guten Mietverhältnisses auf eine Indexanpassung verzichten zu wollen. Tatsächlich wurde die Miete unserer Leserin in den vergangenen fünf Jahren nicht erhöht. „Ist der Anspruch damit nicht sowieso verjährt?“ fragt sich die Frau jetzt und will wissen, ob sie sich gegen diese Forderung wehren kann.


Wir haben dazu die Juristin Barbara Walzl-Sirk vom Mieterschutzverband befragt. Sie sagt: „Bei der rechtlichen Beurteilung, ob ein Vermieter eine Indexnachverrechnung machen darf oder nicht, ist vorab abzuklären, ob das Mietverhältnis in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt oder nicht.“ Dem mit übermittelten Mietvertrag unserer Leserin ist zu entnehmen, dass eine Eigentumswohnung angemietet wurde. „Eine Eigentumswohnung fällt grundsätzlich dann in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, wenn der Mietgegenstand in einem Gebäude liegt, das aufgrund einer vor dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist“, erläutert die Expertin. Sollte dies auf das Mietobjekt unserer Leserin zutreffen, dürfe keine Indexnachverrechnung erfolgen.

Unterliegt das Mietverhältnis hingegen nicht den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes, kann der Vermieter, wie Walzl-Sirk betont, innerhalb eines Verjährungszeitraumes von drei Jahren sehr wohl eine Nachverrechnung des Indexes machen. „Leider ist der von Ihrer Leserin geschilderte Sachverhalt kein Einzelfall“, erklärt die Wohnrechtsexpertin. Viele Vermieter würden erst mit Beendigung des Mietverhältnisses von diesem Recht Gebrauch machen. „Aber selbst wenn der Vermieter über Jahre keine Indexanpassung vornimmt, wird darin kein Verzicht auf die Geltendmachung der Wertsicherung gesehen.“

Zur Frage, wie viel eine mündliche Zusage des Vermieters, auf eine Indexanpassung zu verzichten, wert ist, sagt die Juristin: „Dass der Vermieter auf die Geltendmachung der Wertsicherung verzichtet hat, muss im Streitfall erst einmal bewiesen werden.“

So wird gerechnet

Tatsächlich ist an einer vertraglich vereinbarten Wertsicherung des Hauptmietzinses rechtlich nichts auszusetzen. Den meisten Mietern ist die Berechnung einer Indexanpassung allerdings ein Rätsel, wie auch Christian Lechner von der Mietervereinigung bestätigt. Dabei existiert auf der Homepage der Statistik Austria eine Abfragemaske, mit deren Hilfe jede Mietpartei relativ einfach den aktuell gültigen Hauptmietzins gemäß Verbraucherpreisindex berechnen kann: www.statistik.at/
Indexrechner/Controller

Was man für die Berechnung braucht, ist zuerst die Indexreihe: „Im Mietvertrag muss der VPI, also Verbraucherpreisindex, mit einer Jahreszahl – etwa 2000,2005, 2010 oder 2015 – angeführt sein“, sagt Lechner. Außerdem nötig: Ausgangsjahr und Monat (entsprechend dem Datum des Vertragsabschlusses) und ein „Wert“ im Sinne des zu bezahlenden Hauptmietzinses. Und last but not least ist ein Prozentsatz bzw. Schwellenwert anzugeben, ab dem eine Mieterhöhung stattfinden soll.

Hier geht es zum Handbuch für den Wertsicherungsrechner

Beim Schwellenwert kommt es auf die konkrete Formulierung im Vertrag an: Sollen Schwankungen ab einer bestimmten Schwelle (nehmen wir beispielsweise 1 Prozent) berücksichtigt werden, oder erst Schwankungen bei Überschreitung der Schwelle? Das wäre dann ab 1,1 Prozent.

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