Ob eine Haupt- oder Untermiete vorliegt, ergibt sich aus der rechtlichen Stellung des Vermieters. Vielleicht nicht auf den ersten Blick wichtig, hat die genaue Unterscheidung der Begriffe jedoch insofern Bedeutung, da das Mietrechtsgesetz grundsätzlich auf Hauptmietverhältnisse anwendbar ist. Im Mietrechtsgesetz finden sich zwar einige speziell für Untermietverhältnisse geltende Vorschriften, ansonsten kommt jedoch nur das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch zur Anwendung.
Ein Hauptmietverhältnis liegt immer dann vor, wenn der Mietvertrag mit dem Liegenschaftseigentümer, dem Fruchtnießer der Liegenschaft, dem Mieter oder Pächter des ganzen Hauses oder einem Wohnungseigentümer abgeschlossen wird.
So ist das bei Eigentumswohnungen
Wer von einem Hauptmieter mietet, wird Untermieter. Gerade Vermieter einer Eigentumswohnung bezeichnen ihre Mieter gerne als Untermieter. Dies ist rechtlich falsch, der Mieter einer Eigentumswohnung ist immer Hauptmieter.
Von einer Scheinuntermiete spricht man dann, wenn der Vermieter einen Hauptmietvertrag abschließt, wobei von vornherein feststeht, dass dieser Hauptmieter die zu mietende Wohnung gar nicht bewohnen soll.
Der einzige Zweck dieses Vertragsabschlusses ist es, dass der tatsächliche Mieter nicht in die Position eines Hauptmieters, sondern nur in die rechtlich schwächere Position eines Untermieters gelangen soll. Eine solcherart betroffene Mietpartei kann im Außerstreitverfahren die Anerkennung als Hauptmieter begehren.
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