Immobilienboom 2022 kommen Mindeststandards bei der Vergabe von Wohnkrediten

Seit 2007 haben sich die Preise für Wohnimmobilien in Österreich verdoppelt, der Anstieg ist vor allem kreditgetrieben. Das ruft jetzt die Finanzmarktaufsicht (FMA) auf den Plan.

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Preise für Wohnimmobilien haben sich in Österreich seit 2007 verdoppelt © pusteflower9024 - stock.adobe.co
 

Die Finanzmarktaufsicht (FMA) beobachtet den Boom am Immobilienmarkt mit Sorge und will im kommenden Jahr Mindeststandards für die Vergabe von Wohnbaukrediten erlassen. Die derzeitige Vergabepraxis sei zu locker, sagte FMA-Vorstand Helmut Ettl am Donnerstag. Das berge Risiken für die Finanzmarktstabilität. Eine voll ausgewachsene Immobilienblase sieht die FMA aber noch nicht.

„Wir glauben nicht, dass es bereits eine Blase gibt, die sich schon voll aufgeblasen hat, allerdings sehen wir hier Entwicklungen, die über das bisher bekannte in Österreich hinausgehen“, sagte FMA-Vorstand Ettl bei der Pressekonferenz zu den Aufsichtsschwerpunkten 2022. „Diese außergewöhnlichen Entwicklungen fordern auch außergewöhnliche Schritte.“ Vor einigen Tagen hat bereits das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) vor den Risiken am Immobilienkreditmarkt gewarnt und den Wunsch nach Maßnahmen geäußert.

Anzahl der Kredite steigt rasant

Seit 2007 haben sich die Preise für Wohnimmobilien in Österreich verdoppelt (plus 99 Prozent), führte Ettl weiter aus. In Wien liege der Anstieg sogar bei 140 Prozent. Der Anstieg sei vor allem kreditgetrieben, seit Mitte 2020 sei die Zahl der Wohnbaukredite um 18 Prozent auf 94.000 gestiegen. Noch steiler ging es beim Kreditvolumen bergauf, das um 37 Prozent auf 16,9 Milliarden Euro zulegte.

Bereits seit 2011 beobachte man das starke Wachstum am Wohnimmobilienmarkt. Das schon lange anhaltende Niedrigzinsumfeld mache Kredite so billig wie noch nie. Für einen variabel verzinsten Kredit lägen die Zinsen derzeit bei rund einem Prozent. Bei zehn Jahren Fix-Verzinsung liegt der Zinssatz bei durchschnittlich 1,35 Prozent.

Gleichzeitig seien die Standards bei der Vergabe von Wohnkrediten nicht streng genug. So habe jeder zehnte Kredit eine Laufzeit von mehr als 35 Jahren. Zudem liege bei zwei von zehn Krediten die Rückzahlungsrate über 40 Prozent des verfügbaren Netto-Familieneinkommens, bei sechs von zehn Krediten liege der Eigenmittelanteil unter 20 Prozent. 40 Prozent des Kreditvolumens seien noch variabel verzinst.

Eigenmittelanteil bei mindestens 20 Prozent

In der variablen Verzinsung liegt ein großer Teil des Risikos, wie Ettl mit einem Rechenbeispiel verdeutlicht. Denn bei einem variable verzinsten Kredit sind im Monat zwar um 31 Euro weniger zu zahlen als bei einem fix verzinsten Kredit. Allerdings gilt dies unter der Annahme, dass die Zinsen für 20 Jahre gleich bleiben. Sollten die Zinsen jedoch wieder anziehen und auf das Niveau von vor der Finanzkrise steigen, müsse bei variabler Verzinsung monatlich um 358 Euro mehr bezahlt werden. Das entspricht einer Steigerung der monatlichen Belastung um 39 Prozent. Auf die gesamte Laufzeit berechnet wären das Mehrkosten von 77.324 Euro.

Dieser Entwicklung müsse nun gegengesteuert werden, daher werde die FMA – voraussichtlich Mitte des kommenden Jahres – verbindliche Mindeststandards für die Kreditvergabe erlassen, so Ettl. Verordnet werden soll dann ein Eigenmittelanteil von mindestens 20 Prozent, ein Schuldendienst von maximal 30 bis 40 Prozent des monatlich verfügbaren Nettoeinkommens sowie eine maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren.

Kommentare (14)
lapinkultaIII
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Sonderbarer Artikel......

Wenn man eine Mehrbelastung durch Zinsen ausrechnet, ohne im Artikel auf die Höhe des Kredites einzugehen, dann hat der Verfasser wohl wenig Ahnung davon, wie Zinsen berechnet werden.......

hansi01
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Und wenn man Dan noch die Inflation auf 35 Jahre gegenrechnet

Könnte sogar ein Plus herauskommen.

demitigo
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Schuldendienst

(...)"Schuldendienst von maximal 30 bis 40 Prozent des monatlich verfügbaren Nettoeinkommens"(...)

Wer nur für die Immobilie arbeiten gehen möchte, für den geht diese Rechnung auf... Wer aber auch Kinder, Hobbys, unvorhersehbare Belastungen sowie eben steigende Zinsen einkalkulieren möchte, sollte hier -meiner bescheidenen Meinung nach- doch eher 25 bis max. 33% nehmen...

Trieblhe
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@demitigo

Das kommt, meiner bescheidenen Meinung nach, auf das Haushaltseinkommen an.

demitigo
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@Trieblhe

stimmt. Einer Jungfamilie aus der Mittelschicht, mit einem Haushaltseinkommen bis max. 4500-5000€ netto, würde ich dies aber auf alle Fälle anraten...

melahide
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Egal

was die FMA macht. Die „Großen“ trifft es nie. Es trifft dann immer nur die „Kleinen“, die sich eine Wohnung kaufen wollen. Das wird immer unmöglicher. Trotz Besicherung und guter Bonität. Da werden nur noch Investoren Wohnungen kaufen und diese leer stehen lassen oder teuer vermieten!

Patriot
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Die dzt. sehr niedrigen Zinsen

verleiten sehr viele (Junge) hunderttausende von Euros als Kredit aufzunehmen.
Auch wenn es eine Zinsgarantie für die ersten 10 Jahre gibt, ist die Gefahr groß, sich dabei zu übernehmen. Denn nach 10 Jahren werden die Zinsen von den Banken mit Sicherheit angehoben. Und zwar saftig. Mit Sicherheit!

Trieblhe
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@Patriot

Es gibt auch Fixzinsangebote für 15 und 20 Jahre…

demitigo
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Naja

...eine Eigentumswohnung (im Stadtgebiet) auf 25-30 Jahre war in den meisten Fällen (kann hier nur vom Vor-Pandemie-Niveau sprechen) in den meisten Fällen bereits günstiger als eine Privatmietwohnung - trotz des Risikos.

...und wenn die Zinsen doch so steigen, dass die Raten nicht mehr leistbar sind oder aus anderen Gründen keine Liquidität mehr vorhanden ist, bleibt noch immer der Verkauf - ideal mit Gewinn, aber im Regelfall garaniert mit einer schwarzen Null.

So funktioniert(e) es auch gänzlich ohne Einsatz von Eigenkapital.

VH7F
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Viele werden sich mangels Eigenkapital nie eine Wohnung leisten können.

Egal wie teuer.

Carlo62
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@VH7F

Wenn die jungen Menschen lieber am Wochenende Party machen, sich schicke Kleidung kaufen, übe das verlängerte WE mal schnell nach Malle fliegen usw. anstatt zu sparen können sie sich halt mangels Sparwillen kein Eigenkapital aufbauen!

demitigo
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@Carlo62

Wir reden hier nicht von ein paar Zehntausender, die vor 15-20 Jahren die 20% ausgemacht hätten. Wer aktuell ein Haus bauen/kaufen möchte, das auch Platz für 1-2 Kinder bietet, kommt unter 550.000 Euro nicht weg (außer man baut irgendwo im Nirgendwo...) und das wären nunmal bereits über 100.000 € an Eigenmittel!

Wenn man nun bedenkt, dass man studiert, erst mit Mitte 20 ins Berufsleben einsteigt, dort ggf. einmal ein paar Jahre Trainee/Praktikant sein muss, ehe man mit dem richtigen Vertrag/Gehalt einsteigt bzw. beim endgültigen Arbeitgeber angekommen ist, dann noch die Vorgabe bekommt "maximale Laufzeit 35 Jahre" (diese sollte im Idealfall vor Pensionsantritt abbezahlt sein) bleiben einem sage und schreibe gute 10 Jahre um über 100.000 Euro anzusparen!

Die Wenigsten sind von Zweitberuf "reiches Kind" und starten bereits mit Schulden ins Berufsleben: Eigenes KFZ (Mindestanforderung für viele Jobs!), Einrichtung, etwaige Genossenschaftsanteile, etc.... ach ja: und dann sollen die jungen "gefälligst nicht so egoistisch sein" und Kinder in die Welt setzen... wie soll sich das ausgehen, wenn der Kostentrend bei Immobilien permanent steigend ist?

Der Wille ist da, für viele wird es mit solchen Vorgaben jedoch unerreichbar werden! Auch für die "wohlhabenderen" jungen, sofern die Eltern nicht zum vorzeitigen Auszahlen des Erbanteils "gezwungen" werden sollen...

hansi01
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Und wenn die Jugend lieber Freizeit statt Arbeitszeit möchten

Kommt das selbe raus.

demitigo
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@hansi01

ihre Kommentar ist beispielhaft für einen "Boomer" bzw. jemanden, der das Glück hatte in den 90er/00er ein Haus zum drittelten oder gar halben Preis zu bauen/kaufen... wer lieber Freizeit statt Arbeit möchte ist von Beruf "Sohn/Tochter mit Langzeitstudium" oder Teil der "Ich-erbe-eh"-Gruppe". Wer ernsthaft an einer Immobilie für sich und seine Familie interessiert ist, ist bereit zu hakeln und auch auf vieles zu verzichten.... dennoch, wenn man nachverfolgt wie das System laufend schlechter wird (auf die letzten 10 Jahre betrachtet, nicht nur pandemiebedingt) ist es nur logisch, dass die sog. "quality time" einen immer höher werdenden Stellenwert hat.

Die Bedürfnisse der Menschen ändern sich von Generation zu Generation, gleichzeitig sind wir aber "Gewohnheitstiere" und scheuen Neues. Die Folge: Das "früher war alles besser und die Jungen taugen nichts"-Syndrom....