Wenn sich Mitbewohner im Trockenraum einnisten

Unser Leser hat eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus, in dem einige seiner Mitbewohner einen der (vorher wenig genutzten) Trockenräume seit einiger Zeit als Aufenthaltsraum nutzen. „Möbel wurden aufgestellt, Getränke werden konsumiert und gelegentlich hausfremde Personen empfangen“, erzählt er und fügt hinzu: „Prinzipiell habe ich nichts dagegen, wenn ein Raum einer sinnvollen Nutzung zugeführt wird. Doch welchen Risiken können dadurch für die Eigentümergemeinschaft entstehen?“ Konkret fragt er sich: "Ist zum Beispiel die Gefahr gegeben, dass  diese wenigen Eigentümer nach einer gewissen Frist das Schloss austauschen lassen könnten und diesen Raum plötzlich zweckentfremdet für sich alleine reklamieren können, wenn der Rest der Eigentümer diesen Zustand unwidersprochen toleriert? Welche Maßnahmen sind notwendig, um die Interessen der Gesamtheit zu wahren? Und welche Pflichten hat in dieser Situation die Hausverwaltung?"

Besitzstörung und Klage

Der Jurist Gerhard Schnögl vom Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund stellt zunächst einmal klar: „Über allgemeine Flächen oder allgemeine Räume, wie etwa einen Trockenraum, kann schriftlich und einstimmig eine Benützungsregelung getroffen werden. Es besteht auch die Möglichkeit, einen diesbezüglichen Antrag beim zuständigen Bezirksgericht einzubringen. Während das Verfahren anhängig ist, kann eine Mehrheit von zwei Dritteln der Miteigentümer eine vorläufige Benutzungsregelung festlegen.“

Wenn sich einzelne Miteigentümer nicht an vereinbarte Benutzungsregelungen halten, könne jeder einzelne Miteigentümer mit einer Besitzstörungsklage dagegen vorgehen. Sowohl der Anspruch aus der Besitzstörung als auch der Unterlassungsanspruch könnten an die Eigentümergemeinschaft abgetreten werden. Wenn das der Fall ist, könne der Verwalter als Vertreter der Eigentümergemeinschaft die notwendigen Schritte zur Einbringung der Klage und Durchsetzung des Anspruches setzen. "Solange der Anspruch jedoch nicht abgetreten ist, hat der Hausverwalter neutral zu bleiben und darf sich in Streitigkeiten zwischen Miteigentümern nicht einbringen", betont Schnögl.