Eine Wohnung am Meer. Davon träumen wohl viele Kärntner und Steirer.
Ein Ehepaar aus der Steiermark fand im Internet die Ferienwohnung seiner Träume in Grado. „Nach mehreren Besichtigungen wurde im Büro des italienischen Immobilienmaklers vor Ort ein Kaufangebot unterfertigt – für eine kleine Wohnung um rund 220.000 Euro“, schildert Rechtsanwalt Stefan Kathollnig aus Klagenfurt. Wenige Tage später erhielt das Ehepaar vom Maklerbüro die Mitteilung, dass das Kaufangebot vom Verkäufer angenommen wurde, sodass nun zehn Prozent des Kaufpreises direkt an den Verkäufer zu überweisen sei. Weiters wurde vom Maklerbüro eine Provisionsrechnung übermittelt. Zusätzlich sollte laut Kaufangebot auch der Restkaufpreis am Tag der notariellen Vertragsunterzeichnung direkt an den Verkäufer überwiesen werden.
„Das Ehepaar war irritiert. Denn in Österreich ist es üblich, dass der Kaufpreis zwingend auf ein Treuhandkonto des Vertragserrichters, also dem Anwalt oder Notar, überwiesen wird, der dafür haftet, dass der Kaufpreis nicht an den Verkäufer ausbezahlt wird, bevor das Eigentumsrecht entsprechend dem Kaufvertrag für den Käufer im Grundbuch ist", erklärt Kathollnig. In Italien sei die Rechtslage aber anders: „Tatsächlich ist das Kaufgeschäft auch in Italien mit Annahme des Angebotes durch den Verkäufer verbindlich zustande gekommen. Das Angebot sieht aber die Zahlung eines sogenannten Angeldes, italienisch Caparra, direkt an den Verkäufer vor. Diese Vorgehensweise ist in Italien durchwegs zulässig und auch in vielen standarisierten Kaufangeboten so vorgesehen", erklärt der Anwalt.
Sicher ist sicher
Durch seine Intervention sei aber erreicht worden, dass die Anzahlung wie auch der Restkaufpreis auf ein Treuhandkonto kamen. „Mit dem Auftrag an den Treuhänder, das Geld erst nach entsprechender Durchführung des Kaufvertrages im Grundbuch an den Verkäufer auszubezahlen.“
Sicherheitshalber ließen die Wohnungskäufer in der Folge das gesamte Kaufgeschäft noch einmal von der Klagenfurter Kanzlei „Maggi Kathollnig RechtsanwaltsGmbH – Studio Legale“, die auf italienische Rechtsfälle spezialisiert ist, prüfen. Dabei kamen Anwältin Enrica Maggi und ihr Kollege Kathollnigg auf einige Ungereimtheiten drauf, berichten sie. „Es stellte sich heraus, dass nicht genehmigte Umbauten vorlagen, welche erhebliche rechtliche Probleme mit sich bringen können, wie Verwaltungsstrafen, Einschränkungen der Vermietbarkeit oder Wertminderung. Weiters konnten wir auch beträchtliche Betriebskostenrückstände bei der Hausverwaltung erheben, für die das Ehepaar im Falle des Eigentumserwerbs gemäß italienischem Recht haften würde“, erklären die Anwälte.
Doch damit nicht genug: Die Käufer sind in Hinblick auf die Höhe der Betriebskosten wegen der Sprachbarriere einem Irrtum unterlegen. „Sie gingen davon aus, dass die vom Maklerbüro kommunizierten Kosten sämtliche Betriebskosten mit Ausnahme der Stromkosten beinhalten. Tatsächlich kamen noch Kosten für Gas, der Zweitwohnsitzabgabe und weitere Kostenpositionen dazu. Die gesamten Betriebskosten nach österreichischem Verständnis wären mehr als das Doppelte der angenommenen Kosten gewesen. Sie hätten montalich 400 Euro zahlen sollen anstatt 150 Euro, von denen sie ausgingen“, schildert Kathollnig.
Aufgrund all dieser Erkenntnisse wollte das Ehepaar die Wohnung am Meer nicht mehr haben. „Wir konnten erreichen, dass das Kaufgeschäft noch rechtzeitig aufgehoben wurde und dass das schon bezahlte Angeld vom Treuhänder rücküberwiesen wurde“, sagt Kathollnig. Ohne eine entsprechende, rechtliche Prüfung und Intervention wären diese Umstände wohl erst nach der Grundbuchseintragung und nach Kaufpreisauszahlung an die Verkäuferseite aufgefallen. „Allfällige Ansprüche auf Preisminderung, Vertragsrückabwicklung und so hätten die Käufer dann nur mehr in einem zeit- und kostenintensiven Zivilprozess in Italien geltend machen können, dies alles bei ungewissem Ausgang", meint Kathollnig.
