Die Tochter und der Schwiegersohn unserer Leserin besitzen eine Eigentumswohnung, zu der auch ein Gemeinschaftsgrund gehört. „Meine Tochter und ihr Mann haben mit dem Einverständnis und den Unterschriften aller Bewohner (bis auf einen!) eine Kinderschaukel für meine Enkelkinder aufgestellt“, berichtete die Frau. Der „Schaukelgegner“ mag angeblich keine Kinder und schon gar keinen Kinderlärm. „Das hat er wortwörtlich gesagt“, erzählte die Frau.
„Er hat meinen Kindern mit Anwalt und Klage gedroht, weil die Schaukel nicht geprüft sei. Deshalb ist meine Tochter mit ihren Nerven völlig am Ende und würde die Schaukel am liebsten wieder abbauen“, berichtete die besorgte Großmutter weiter und wollte gerne wissen, wie es rechtlich in so einem Fall aussieht.
Gemeinschafteigentum
„Ein Garten, der zum Gemeinschaftseigentum gehört, darf von jedem Eigentümer in gleichem Umfang genutzt werden. Das gilt unabhängig von der Größe des jeweiligen Miteigentumsanteils“, erklärt dazu Gerhard Schnögl vom Haus- und Grundbesitzerbund.
Die Nutzung dürfe dabei jedoch nicht so erfolgen, schränkt der Jurist und einschlägige Experte ein, dass andere Miteigentümer von ihrem Recht der Gartenbenützung ausgeschlossen werden.
Verschmutze ein Miteigentümer zum Beispiel den Garten, müsse er diese Verunreinigungen auch entfernen. Es bestehe außerdem die Möglichkeit, eine Hausordnung zu beschließen. Dazu ist ein Mehrheitsbeschluss nach grundbücherlichen Anteilen erforderlich. Durch einen solchen Beschluss können die Wohnungseigentümer bestimmen, wie der Garten gestaltet werden soll. So könnte durch einfachen Mehrheitsbeschluss in der Hausordnung das Aufstellen von Gartenmöbeln oder der einfachen Gartengestaltung geregelt werden.
Alle müssen zustimmen
„Das Anlegen eines Sandkastens oder das Aufstellen einer Schaukel sind dagegen bauliche Maßnahmen bzw. Veränderungen. Solche Veränderungen am Gemeinschaftsgarten dürfen nur vorgenommen werden, wenn alle betroffenen Eigentümer zustimmen“, erläutert der Experte.
Allenfalls könnte die fehlende Zustimmung eines Eigentümers im Außerstreitverfahren durch das Gericht ersetzt werden. Verschiedene Kriterien (siehe unten) würden im Einzelfall für diese Entscheidung herangezogen.
Die Änderung muss allen zumutbar sein
Gerhard Schnögl vom Haus- und Grundbesitzerbund nennt Kriterien, die im Außerstreitverfahren zählen, um die Zustimmung eines Eigentümers zu ersetzen.
Kriterien für die Ersetzung der Zustimmung zum Anlegen eines Sandkastens oder Aufstellen einer Schaukel auf der Gemeinschaftsfläche sind:
Es darf keine Schädigung des Hauses erfolgen;
die äußere Erscheinung oder andere schutzwürdige Interessen der Miteigentümer dürfen nicht beeinträchtigt werden;
ebenso wenig darf sich eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen ergeben;
da durch die Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind, muss diese zusätzlich zu den genannten Voraussetzungen verkehrsüblich sein oder einem wichtigen Interesse des änderungswilligen Wohnungseigentümers dienen.
Ob die Änderung an Allgemeinflächen verkehrsüblich ist, ergibt sich durch die Beschaffenheit des Hauses und seines Umfelds, wobei es auf den Einzelfall ankommt.
Ist schließlich durch die Änderung ein Wohnungseigentumsobjekt eines anderen Mit- und Wohnungseigentümers direkt betroffen, muss diese Beeinträchtigung nur zugelassen werden, wenn sie keine wesentliche und dauerhafte Beeinträchtigung zur Folge hat und dem von den Änderungen betroffenen Wohnungseigentümer zumutbar ist.