Ein Mitbewohner im Haus unseres Lesers hat sein Kellerabteil in ein Tonstudio verwandelt, das auch von Hausfremden benützt wird. Der Mann möchte nun wissen, was er dagegen tun kann.
Gerhard Schnögl vom Haus- und Grundbesitzerbund antwortet: Ändert ein Wohnungseigentümer die Nutzung seines Objekts (z. B. Kellerabteil), so stellt sich die Frage, ob von einer genehmigungspflichtigen Widmungsänderung auszugehen ist.
Bei der Widmung des Wohnungseigentumsobjekts kommt es auf die privatrechtliche Einigung (Wohnungseigentumsvertrag) an.
Zu späteren Widmungsänderungen kann es auch durch konkludente Zustimmung (z. B. jahrelange widerspruchslose Hinnahme eines Zustandes) aller Mit- und Wohnungseigentümer kommen.
Um das Vorliegen und die Zulässigkeit einer Widmungsänderung zu beurteilen, muss die gültige Widmung der beabsichtigten Verwendung gegenübergestellt werden.
Lautet die ursprüngliche Widmung aller Wohnungseigentumsobjekte dieser Liegenschaft auf „Wohnung“ und kam es nicht zu einer konkludenten Umwidmung, ist grundsätzlich von einer jede Geschäftstätigkeit ausschließenden Widmung auszugehen.
Zur Nutzung des Kellerabteils als Tonstudio ist dann jedenfalls die Zustimmung aller Miteigentümer einzuholen. Die Zustimmung kann auch stillschweigend erfolgen, wobei die übrigen Miteigentümer Kenntnis von der Änderung und ihrem Untersagungsrecht haben müssen.
Verweigern die Miteigentümer (wenn auch nur einer!) ihre Zustimmung, kann das Außerstreitgericht die Zustimmung der Miteigentümer unter den gesetzlichen Voraussetzungen ersetzen.
Wurde die Änderung der Widmung ohne Zustimmung der Miteigentümer oder der Genehmigung durch das Gericht vorgenommen, besteht ein im streitigen Rechtsweg durchzusetzender Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch.