"Ich habe vor Jahren eine kleine Stadtwohnung als Kapitalanlage gekauft, die derzeit leer steht und die ich im Moment auch nicht vermieten will", schreibt unsere Leserin. Nun gäbe es in ihrem Bekanntenkreis jemanden, der diese Wohnung kaufen möchte und ihr auch schon ein gutes Angebot gemacht habe. "Ich habe daraufhin kurz nachgerechnet, wie hoch die Immobilienertragsteuer für mich wäre, um die ich ja nicht herumkomme, weil ich keine Hauptwohnsitzbefreiung beanspruchen kann. Ich habe dabei schnell festgestellt, dass sich der Verkauf für mich nicht auszahlt – und ich muss ja auch nicht verkaufen", sagt die Leserin. Aber der Kaufinteressent lasse nicht locker und erzähle ihr immer wieder, dass diese Steuerberechnung nicht stimmt, weil sie ja auch schon einiges in die Wohnung investiert habe und folglich abzuschreiben hätte. Sie möchte nun wissen: "Ich das korrekt oder einfach nur so dahingesagt?"

Wir haben bei der Grazer Rechtsanwältin Heidi Lallitsch von der Grazer Kanzlei SCWP Schindhelm nachgefragt. Sie sagt: "Grundsätzlich fallen bei entgeltlichen Veräußerungsvorgängen 30 Prozent vom Gewinn als Immobilienertragsteuer an. Der Veräußerungsgewinn ist die Differenz zwischen Anschaffungspreis und Verkaufserlös." Zur möglichen Steuerminderung erklärt die Juristin: "Getätigte Herstellungsaufwendungen wie zum Beispiel eine Versetzung von Zwischenwänden, der Einbau von Badezimmer und WC, das Versetzen von Türen und Fenstern oder der Einbau einer Heizung vermindern den steuerrechtlichen Veräußerungsgewinn und sind so hin von der Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Immobilienertragsteuer abzugsfähig." Gleiches gelte für Instandsetzungsmaßnahmen wie den Austausch von Fenstern, Türen, Böden, Heizungsanlagen und Sanitärinstallationen. "Für die Berücksichtigung bedarf es jedoch schriftlicher Belege als Nachweis und Vorlage gegenüber der Finanzbehörde." Anders ist die Situation bei Instandhaltungsaufwendungen wie Wartungsarbeiten, Reparaturen, Ausmalen von Räumen, Streichen der Fassade, Ausbesserungen des Putzes etc.: "Diese Kosten sind nicht abzugsfähig."

Anschaffungskosten teilweise absetzbar

Allerdings könnten auch Teile der Anschaffungskosten der Wohnung steuerlich berücksichtigt werden, wie die Expertin betont – nämlich die Kosten der Vertragserrichtung und das Honorar der Immobilienvermittlung für den Erwerb (aber nicht für die Weiterveräußerung), die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent und die gerichtliche Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent sowie die Kosten für die Erhebung und Berechnung der Immobilienertragsteuer.

Steuerliches Altvermögen

Wie sich die Steuerrechnung für unsere Leserin konkret ausgeht, hängt allerdings von der Frage ab, wann sie die gegenständliche Wohnung erworben hat. Alle entgeltlichen Erwerbe von Immobilien, die vor dem 31. März 2002 lagen, gelten als steuerrechtliches Altvermögen, bei dem die Immobilienertragsteuer pauschaliert berechnet werden kann. "Das bedeutet, dass die tatsächlichen Anschaffungskosten nicht – wie bei Neuvermögen – erhoben werden müssen. Auch adaptierte Anschaffungskosten wie Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungen bleiben unberücksichtigt", sagt Lalltisch. Bei Altvermögen werden die Anschaffungskosten pauschaliert mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angenommen. "Das bedeutet für den Veräußerer im Regelfall eine effektive Steuerlast von 4,2 Prozent vom Veräußerungserlös", sagt die Juristin. Aber auch bei steuerrechtlichem Altvermögen bestehe die Möglichkeit, durch Antragstellung auf die Ermittlung des tatsächlichen Veräußerungsgewinnes zu optieren. "In diesem Fall werden die tatsächlichen und adaptierten Anschaffungskosten berücksichtigt, und die Immobilienertragsteuer beträgt 30 Prozent vom Veräußerungsgewinn."

Erst vermietet und dann verkauft?

Wie komplex das Thema Immobilienertragsteuer rechtlich ist, zeigt Lallitsch auch mit folgendem Punkt auf: "Wurde das steuerrechtliche Altvermögen vor dem Verkauf vermietet oder verpachtet, ist zu hinterfragen, ob die Herstellungsaufwendungen von der Vermieterin bzw. Wohnungsbesitzerin begünstigt mit 15 Jahren abgeschrieben worden sind – anstelle der Restwertnutzung." Die begünstigt abgeschriebenen Herstellungsaufwendungen wären auf jeden Fall nachzuverrechnen und würden die Immobilienertragsteuer trotz pauschalierter Berechnungsmethode erhöhen. Ferner ist im Falle einer Vermietung des Altvermögens der Zeitpunkt der ersten Vermietung relevant und sollte vor der Veräußerung unbedingt abgeklärt werden. Zu den Details sagt Lallitsch: "Erfolgte die erste Vermietung des Altvermögens nach dem 31. Dezember 2012, kommt für die Berechnung der Immobilienertragsteuer eine Sonderbestimmung gemäß Paragraf 30, Absatz 6 des Einkommensteuergesetzes zur Anwendung." In diesen Fällen sei die Immobilienertragsteuer für den Grund und Boden sowie für das Gebäude zu splitten. "Eine pauschale Berechnung nur vom Verkaufserlös kommt in diesen Fällen also nicht in Betracht", erklärt die Anwältin die Sachlage.