Mietkauf auf dem Prüfstand Miete mit Kaufoption: Was wirklich dahintersteckt

Mietkauf als Alternative zu herkömmlichem Immobilienerwerb und klassischer Miete. Was Sie wissen sollten, wenn Sie sich für diese Art des Wohnens entscheiden, und wo Stolpersteine lauern. Die häufigsten Fragen und Antworten zum Thema.

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1. Mietkauf wird häufig falsch verstanden. Was ist der größte Irrtum?

ANTWORT: „Oft wird angenommen, dass man bei diesem Modell mit der Miete schon den Kaufpreis abzahlt. Das ist falsch,“ antwortet die Juristin Barbara Walzl-Sirk vom Mieterschutzverband Österreichs. Mietkauf ist definitiv keine Form von Leasing. Die geleisteten Mietzahlungen werden später nicht vom Kaufpreis abgezogen.

Was dahintersteckt

Mit Mietkaufwohnungen meint man Genossenschaftswohnungen, die man, wenn man sie erst eine Zeit lang gemietet hat, auch kaufen kann, aber nicht kaufen muss. Das erlaubt eine Art „Probewohnen“ vor dem Kauf.
Einen Anspruch auf Rückzahlung des gleich zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Finanzierungsbeitrages hat man allerdings nur bei Auflösung des Mietverhältnisses.
Und Vorsicht: Änderungen bei der Rückzahlung des Darlehens oder Veränderungen bei den Annuitätenzahlungen wirken sich immer auf die Höhe des Mietzinses aus.


2. Wie ist nun die Kaufoption, die zum Mietkauf dazugehört, geregelt?

ANTWORT: Das geht aus dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) hervor. Eine Novelle des WGG im Sommer 2019 führte zu einer Erweiterung der gesetzlichen Kaufoption. Walzl-Sirk: „In manchen Mietverträgen findet man Ausführungen über die Bestimmungen des WGG, was die nachträgliche Übertragung der Wohnung ins Eigentum betrifft. Der künftige Kaufpreis muss im Mietvertrag aber nicht angegeben werden.“ Das macht die Einschätzung für Mieter, wie viel Geld sie für den Kauf auf die Seite legen sollten, schwierig. „Es gibt aber auch Genossenschaften, die den Kaufpreis bereits im Mietvertrag angeben, was ja möglich ist. Der Vermieter kann den Mieter ja gegenüber den gesetzlichen Bestimmungen immer besser stellen.“

3. Durch die Novelle des CGG, gelten für Verträge für Mietkaufwohnungen ab dem 1.8. 2019 andere Bedingungen als für Verträge davor. Worauf kommt es an?

ANTWORT: Hier müssen für einen späteren Kauf folgende Voraussetzungen erfüllt sein: Die Liegenschaft muss einer Genossenschaft gehören, der Erstbezug darf nicht länger als 30 Jahre zurückliegen, die Wohnung muss größer als 40 Quadratmeter sein, beim Abschluss des Mietvertrags muss noch die Wohnbauförderung gegeben sein und der Mieter muss einen Einmalbetrag von derzeit 73,15 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche bezahlen. Für ausländische Staatsbürger gibt es Einschränkungen. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, kann insgesamt dreimal ein Antrag auf Übertragung des Eigentums und Legung eines Kaufanbotes durch die Genossenschaft gestellt werden: das erste Mal zwischen dem 6. und 10. Jahr, dann zwischen dem 11. und 15. sowie zwischen dem 16. und 20.

4. Was gilt beim Mietkauf für Verträge, die vor dem 1. 8. 2019 erstellt wurden?

ANTWORT: Hier bleiben die alten gesetzlichen Regelungen gültig: Man kann zwischen dem 10. und 15. Jahr der Mietdauer einen Antrag auf Übertragung des Wohnungseigentums stellen, wenn bei Bezug ein Finanzierungsbeitrag bezahlt wurde und die Liegenschaft einer Genossenschaft gehört. „Die Förderung muss auch noch aufrecht sein, eine Mindestgröße der Wohnung ist in diesem Fall nicht notwendig“, erklärt Walzl-Sirk. Die Antragstellung für den Kauf sei auch nach Ablauf es 15. bis zum Ablauf des 20. Jahres des Mietverhältnisses möglich, es müsse aber auch hier die Förderung im Zeitpunkt der Antragstellung noch aufrecht sein.

5. Wie beantragt man den Wohnungskauf?

ANTWORT: „Ganz einfach mittels Brief oder E-Mail. Innerhalb einer Frist von drei Monaten hat die Bauvereinigung dem Mieter schriftlich eine Fixpreisvereinbarung zu übermitteln“, sagt die Juristin. Kommt die Bauvereinigung dieser Verpflichtung nicht nach, könne der Mieter einen entsprechenden Antrag einbringen. „Das Gericht fordert dann die Bauvereinigung auf, innerhalb eines Monats einen Fixpreis anzubieten. Verstreicht auch diese Frist, setzt das Gericht den Preis auf der Grundlage des Verkehrswertes unter Berücksichtigung aller wertbildenden Umstände zum Zeitpunkt des Antrags fest.“

6. Muss man den Fixpreis, den die Bauvereinigung verlangt, jedenfalls akzeptieren?

ANTWORT: „Wer meint, dass der Preis zu hoch ist, kann ihn überprüfen lassen“, sagt die Expertin. Erfolg werde ein solcher Antrag „wegen offenkundiger Unangemessenheit“ aber nur dann haben, wenn der verlangte Preis höher ist als der Preis frei finanziert errichteter, vergleichbarer Objekte. „Wenn der Mieter mit diesem Antrag erfolgreich ist und der Preis vermindert wurde, hat der Mieter eine weitere Überlegungsmöglichkeit. Er kann dann nämlich noch maximal drei Monate nach Rechtskraft der Entscheidung sagen, ob er die Wohnung nun zu dem festgesetzten Preis kaufen möchte oder nicht.
Wer hingegen mit dem Fixpreis von Anfang an einverstanden ist und kaufen möchte, muss binnen sechs Monaten schriftlich erklären, dass er das Angebot annimmt und alle Verpflichtungen der Bauvereinigung übernimmt. Der anfangs bezahlte Finanzierungsbeitrag (Grundkostenanteil) wird bei der Ermittlung des Kaufpreises freilich berücksichtigt.

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