Die Wohnungseigentümergemeinschaft, zu der unser Leser gehört, konnte die laufenden Kosten für ihr Haus 2018 durch private Verhandlungen mit diversen Zulieferern um 10.000 Euro pro Jahr reduzieren. „Wir haben die Hausverwaltung beauftragt, diese Verträge zu finalisieren“, berichtet der Leser. Ende des Jahres habe man allerdings festgestellt, dass diese Verträge nie abgeschlossen wurden. „Was können wir als Eigentümer jetzt tun?“, fragt der Leser.

Wir geben die Frage an den Juristen Gerhard Schnögl vom Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund weiter. Er sagt: „Sobald ein Verwalter bestellt ist, vertritt nur er die Eigentümergemeinschaft und handelt für und im Namen der Eigentümergemeinschaft. Verträge, die von ihm in Ausübung der Verwaltungstätigkeit geschlossen werden, gelten als im Namen der Eigentümergemeinschaft geschlossen und verpflichten und berechtigen die Eigentümergemeinschaft.“ Von den Wohnungseigentümern können selbstständige Verwaltungshandlungen für die Liegenschaft nicht mehr gesetzt werden. Trotz Verwalterbestellung könnten von der Eigentümergemeinschaft aber weiterhin Beschlüsse in allen ordentlichen und außerordentlichen Verwaltungsangelegenheiten gefasst werden. „Mittels Weisung kann dem Verwalter auch aufgetragen werden, nach diesen Beschlüssen zu handeln.“ Ob ein solcher gültiger Beschluss oder eine Mehrheitsweisung im konkreten Fall vorliegt, könne aus der Ferne nicht beurteilt werden.

Wie man den Verwalter wechselt

Es gibt freilich auch die Möglichkeit, die Hausverwaltung zu kündigen. Wie das geht, erklärt die Juristin Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: "Dazu ist ein Mehrheitsbeschluss notwendig. Die Kündigung kann mit Drei-Monatsfrist zum Jahresende erfolgen." Für die Fassung eines Mehrheitsbeschlusses sei es notwendig, dass alle Miteigentümer von der beabsichtigten Beschlussfassung verständigt werden und die Möglichkeit haben, sich dazu zu äußern. "Die Fassung des Beschlusses ist entweder in einer Hausversammlung möglich oder durch Umlaufbeschluss. Im Fall eines Umlaufbeschlusses sollte den Miteigentümern eine Frist zur Rückäußerung gesetzt werden, die zumindest 14 Tage beträgt."

Die Formalitäten

Das Kündigungsschreiben muss der Hausverwaltung bis spätestens Ende September zugehen. Um dies beweisen zu können ist es sinnvoll, die Übernahme durch die Hausverwaltung zu dokumentieren. Das kann durch persönliche Übergabe und Übernahmebestätigung der Hausverwaltung erfolgen, oder durch Fax, eingeschriebenen Brief etc. "In der Praxis hat es sich bewährt die Kündigung und Neubestellung in einem Beschluss zu machen", erklärt Räth.

Abberufung per Gericht

"Jeder einzelne Wohnungseigen­tümer hat darüber hinaus auch das Recht, die Abberufung des Verwalters durch das Gericht zu beantragen", lautet die Auskunft der Experten des Vereins für Konsumenteninformation (VKI). "Voraussetzung dafür ist allerdings, dass eine grobe Pflichtverletzung des Verwalters vorliegt. Der Antrag auf Abberufung des Verwalters kann, muss aber nicht mit einem Antrag auf Bestellung eines neuen Verwalters durch das Gericht verbunden werden." Ein Verfahren zur Abberufung des Verwalters könne allerdings lange dauern und riskant sein. "Nicht zuletzt auch wegen des Kostenrisikos sollten Sie als Wohnungseigentümer einen solchen Alleingang zur Herbeiführung eines Verwalterwechsels erst dann in Erwägung ziehen, wenn sich unter den Wohnungs­eigentümern keine Mehrheit zur Kündigung des Verwaltungsvertrages findet", lautet der dringende Rat.