Die Partnerschaft zwischen den gemeinnützigen Wohnbaugesell­schaften in der Steiermark und der Landesinnung Bau – das Fundament für das internationale Erfolgsmodell „Sozialer Wohnbau“ – ist eng und vertrau­ensvoll. Alexander Pongratz, Landesinnungsmeister Bau, sowie Christian Krainer und Wolfram Sacherer von der Vereinigung „Die Gemeinnützigen Steiermark“ im Gespräch über Aktuelles und zukünftige Entwicklungen.

Welchen Stellenwert hat der ­soziale Wohnbau für unser Bundesland?
Christian Krainer: Prinzipiell schaut ganz Europa auf Österreich und fragt sich, wie wir das hinbekommen. Unser Modell der Wohnbau­förderung sichert die Errichtung von leistbaren Wohnungen und gilt als beispielhaft. In Deutschland wurde diese Art der Förderung übrigens abgeschafft und heute leidet man darunter.
Wolfram Sacherer: Das zeigt, wie wichtig vor allem das politische Bekenntnis zu sozialem Wohnbau ist. Schließlich erfüllt dieser nicht nur finanzielle, sondern auch gesellschaftliche Ziele. Durch die Ausgestaltung als Objekt­förderung werden auch die soziale Durchmischung gefördert und die Bildung von Ghettos weitest­gehend verhindert.
Alexander Pongratz: Für die Bauwirtschaft sind die gemeinnützigen Wohnbau­genossenschaften ein äußerst wichtiger Partner und Auftrag­geber. In der Steiermark werden pro Jahr rund 1400 geförderte Wohneinheiten errichtet, das entspricht einem Gesamt-Auftrags­volumen von rund 200 Millionen Euro. Und da sind die Erhaltungs- und Sanierungs­arbeiten noch gar nicht mitgerechnet.

Welche Standards erfüllt der soziale Wohnbau eigentlich? Muss man da Abstriche in der Bauqualität gegenüber dem freifinanzierten Wohnbau machen?
Pongratz: Der Standard im sozialen Wohnbau ist oft sogar höher als jener im frei finanzierten Wohnbau. Vor allem die ökologischen Standards im Sinne der Energieeffizienz sind deutlich ­höher, als im Baugesetz verlangt.
Sacherer: Hier muss man festhalten, dass das für die Projekte unserer gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften sowohl für den sozialen Wohnbau als auch für den frei finanzierten Wohnbau gilt. Ein Unterschied besteht ­eigentlich nur in den Förder­programmen.
Krainer: Dazu kommt, dass die meisten von uns errichteten Gebäude auch später in unserer Hand bleiben. Wir schauen daher noch viel stärker auf die Life-­Cycle-Costs, also jene Kosten, die sich über die Jahre der Nutzung ansammeln. Dazu gehören nicht nur die Errichtungskosten, son­dern auch die Erhaltungs- und Energiekosten sowie die Kosten für Sanierungen.

Welchen Stellenwert nehmen die Sanierungsarbeiten für die Wohnbaugenossenschaften ein?
Sacherer: Im Grunde tun wir uns sicher leichter als Wohnungs­eigentumsgemeinschaften, bei denen Sie für jeden Handgriff – außer es ist Gefahr im Verzug –Einstimmigkeit brauchen. Und auch durch das Mietrechtsgesetz sind bei Verbesserungs­arbeiten höhere Mieten nur schwer durchzusetzen. Das hemmt die Investitions­bereitschaft der Eigentümer.
Krainer: Im sozialen Wohnbau investieren wir rund drei Mal so viel Geld in Verbesserungs- und Sanierungsarbeiten wie die Privaten.
Pongratz: Wünschenswert wäre eine Sanierungsrate von drei Prozent als Durchschnittswert über die gesamte Bauwirtschaft. Tatsächlich sind es nur 1,5 bis zwei Prozent, wobei die sozialen Wohnbaugesellschaften hier mit rund vier Prozent einen Löwenanteil stemmen. Dieses bedeutende Sanierungsvolumen der Gemein­nützigen hat aber nicht nur Aus­wirkungen auf unsere heimischen Baufirmen selbst, sondern auch auf das Baunebengewerbe. Und das nicht nur in Graz, sondern genauso in den einzelnen Regionen.

Kann so ein großes Auf­tragsvolumen nicht auch als Druckmittel verwendet werden?
Krainer: Auf den ersten Blick könnte man das schon ins Treffen führen, wir sehen unsere Tätigkeit aber auch im Sinne einer Gesamtverantwortung für die Gesellschaft. Auf der einen Seite sollen die Wohnungen leistbar sein und wir müssen natürlich auf die Gestehungskosten achten. Auf der anderen Seite geht es immer stärker um Nachhaltigkeit in den Kosten über den gesamten Lebenszyklus, da die Erhaltungs­kosten unmittelbar auch die Mieter und Nutzer treffen. So gesehen brauchen wir auch den Schulterschluss zwischen Bau­wirtschaft und sozialem Wohnbau, um die Fördergeber davon zu überzeugen, nicht nur auf die Errichtungskosten, sondern auch auf die Gesamt­qualität zu achten.
Sacherer: Errichtung, Nutzung und Sanierung eines Gebäudes ergeben für uns einen Gesamtkreislauf. Und schließlich tragen wir auch eine Verant­wortung gegenüber den bau­beteiligten Firmen und damit auch für deren Mitarbeiter. Schließlich sind diese ja auch am Ende des Tages zum Teil unsere Kunden. Daher ist uns die Fairness gegenüber unseren Auftrag­nehmern auch besonders wichtig.

Das Thema Fairness scheint bei Ihnen eine besondere Rolle zu spielen.
Pongratz: Korrekt! Die faire Vergabe ist eines der großen Anliegen, die wir mit den sozialen Wohnbaugesellschaften gemein­sam umsetzen konnten. Einerseits wird dabei das Prinzip des Bestbieters angewendet und nicht des Billigstbieters. Dieses umfasst neben der Preisgestaltung auch Qualitäten wie Mitarbeiterqualifikation und Leistungsfähigkeit, die Schaffung von Arbeitsplätzen in Österreich, aber auch Verlässlichkeit oder Bonität.
Sacherer: Ein wichtiger Punkt ist dabei auch die Beschränkung der Subunternehmerketten. Dies sollte auch im geförderten Wohnbau nicht mehr erlaubt sein. Das fördert die Transparenz ebenso, wie die Anwendung allgemein gültiger Ausschreibungsrichtlinien, die wir gemeinsam mit dem Fördergeber und der Bauwirtschaft erarbeitet haben. Schlussendlich geht es dabei um die Sicherheit für alle ­Beteiligten.

Die Zusammenarbeit zwischen sozialem Wohnbau und der Landesinnung Bau betrifft aber nicht nur das Kerngeschäft der Projekterrichtung, sondern umfasst auch Zukunftsthemen.
Pongratz: Das ist richtig. Wir haben bei der FH Joanneum eine eingehende Studie über die Nachhaltigkeit von Fassaden­systemen in Auftrag gegeben. Diese stützt sich auf Untersuchungen von über 100 Objekten aus dem Bestand der sozialen Wohnbauträger. Rund 80 Prozent der neu errichteten Gebäude sind mit so genannten Wärme-Dämm-Verbund-Systemen – kurz WDVS – erbaut worden. Konkret handelt es sich dabei um jene Wärmedämmplatten aus extru­diertem Polystyrol, die seit vielen Jahren auf die Außenwände der Häuser geklebt werden. Dabei zeigte sich, dass diese WDVS-Fassaden ohne konstruktiven Schutz, zum Beispiel durch Vordächer, Balkone oder Aus­kragungen, ganz besonders starken Beeinträchtigungen aus­gesetzt sind. Denn die im Niederschlag enthaltenen Schad­stoffe dringen in die Fassade ein und verursachen Ver­algungen und noch andere mit der Ver­witterung einhergehende Beeinträchtigungen.
Krainer: Das Ergebnis dieser Studie kann auch uns als soziale Wohnbaugesellschaften nicht egal sein, denn – wie schon mehrfach gesagt – betreffen uns diese Schäden über den Blick­winkel der Life-Cycle-Costs ganz massiv. Dabei sind auch die architektonischen Ansprüche stark gefordert, denn eine plane Fassade optimiert zwar die Errichtungs­kosten, ist aber bezogen auf den Lebenszyklus offenbar ineffizient.
Pongratz: Was sich jedenfalls zeigt ist, dass eine professionelle Planung und Baubegleitung sowie eine entsprechend hochqualitative Ausführung, unter Einhaltung der Verarbeitungsrichtlinien, die Leb­ens­dauer signifikant verbessern. Auch das spricht für den hohen Anspruch der sozialen Wohnbau­gesellschaften an die Qualität ihrer Projekte.
Sacherer: Denn abschließend darf man eines nicht vergessen: Wir sind zwar sozial orientierte Gesellschaften, aber wir sind auch Wirtschaftsbetriebe, die den Gesetzen des Marktes unterworfen sind. Daher sind auch wir dazu angehalten, unsere Entsch­eidungen aus ökonomischen und ökologischen Blickwinkeln zu treffen und dabei die Gesamt­verantwortung für die Gesellschaft und die Menschen in unserem Land nicht aus den Augen zu verlieren.