Häufig werden Wohnungen oder Reihenhäuser von Bauträgern schon verkauft, bevor diese fertiggestellt sind. Um die Käufer davor zu schützen, dass sie für etwas bezahlen, das vielleicht nicht errichtet oder fertiggestellt wird, hat der Gesetzgeber das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) erlassen. Dieses wird dann angewendet, wenn der Käufer vor der Fertigstellung vereinbarungsgemäß mehr als 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche an den Bauträger oder an Dritte anzahlen muss. Laut Paragraph 7 muss der Bauträger den Käufer gegen den Verlust der geleisteten Anzahlungen (Ausnahmen: Zahlungen für Abgaben und Steuern, die Vertragserrichtung und Abwicklung) absichern. Seine Ansprüche werden erst dann fällig, wenn diese Absicherung vorliegt.
Sicherungsmechanismen. Damit ein Käufer seine Anzahlung nicht verliert, sieht das BTVG verschiedene Sicherungsvarianten vor. Eine der häufigsten ist die grundbücherliche Sicherstellung des Käufers in Verbindung mit einer Ratenzahlung von Teilbeträgen. Dabei legt das Gesetz genau fest, welche Teilbeträge von der Gesamtauftragssumme der Käufer jeweils zahlen muss. Diese Teilbeträge dürfen vom Treuhänder, einem Rechtsanwalt oder Notar, der für die Abwicklung bestellt wird, nur dann an den Bauträger weitergeleitet werden, wenn das Wohnungseigentum des Käufers im Grundbuch angemerkt ist. Der Treuhänder muss die Erfüllung der Sicherungspflicht des Bauträgers überwachen und seinen Mandanten, den Käufer, über die von ihm entgegengenommenen Zahlungen regelmäßig informieren. Leitet ein Treuhänder Zahlungen vor Fälligkeit an den Bauträger weiter, so wird er dem Käufer gegenüber sogar schadenersatzpflichtig. Dabei ist es unerheblich, ob den vorzeitigen Zahlungen ein ausreichender Gegenwert in Form von Bauleistungen gegenübersteht. Zahlungen dürfen an den Bauträger grundsätzlich nur geleistet werden, wenn das Recht des Erwerbers entsprechend gesichert ist.
Die Anmerkung im Grundbuch zur Zusicherung von Wohnungseigentum ist aber als alleiniges Sicherungsmittel nicht ausreichend. Sie ist nur ein Element der Absicherung, zu dem zahlreiche weitere kommen. Dazu zählen: Die Einhaltung des Ratenplanes, das Vorliegen von behördlichen Genehmigungen, der Abschluss eine Kaufvertrags sowie die Sicherstellung der Lastenfreistellung, sprich, das Haus ist nicht mit einer Hypothek oder Pfandrechten belastet. Fehlt es auch nur an einer einzigen Voraussetzung, so ist das grundbücherliche Sicherungsmodell nicht verwirklicht und die Zahlungen des Käufers werden nicht fällig.
Was die behördlichen Genehmigungen betrifft, so muss nicht nur die Baugenehmigung vorliegen, sondern unter Umständen auch eine Grundverkehrsgenehmigung. Punkto Baugenehmigung kann die Fälligkeit der ersten Rate auch ohne Vorlage einer solchen bereits vor Baubeginn vereinbart werden. Das gilt, wenn aufgrund des hohen Wertes der Liegenschaft die grundbücherliche Sicherstellung bereits eine ausreichende Sicherung bietet.
Die gesetzlichen Ratenpläne für die Teilzahlungen sind zwingendes Recht. Das heißt, dass die gesetzlich definierten Prozentwerte vertraglich nicht höher zu Gunsten des Bauträgers vereinbart werden können. Grundsätzlich empfiehlt es sich jedenfalls, einen Bauträgervertrag vor dem Unterschreiben prüfen zu lassen.