1. Welche gesetzlichen Regelungen gibt es zum Thema Betriebskostenabrechnung?
Antwort: Das hängt davon ab, ob eine Mietwohnung in den vollen Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt oder in Teil- bzw. Nichtanwendung, wie der Grazer Mietrechtsexperte und Vortragende im Immobilienbereich, Hannes Kruplak, betont. Im Vollanwendungsbereich des MRG, etwa bei der Vermietung eines alten Zinshauses, gibt es in Paragraf 21 des MRG den sogenannten Betriebskostenkatalog: eine genaue Auflistung der Kosten, die den Mietern verrechnet werden dürfen. Bei Teilanwendung (z. B. Vermietung einer Anlegerneubauwohnung) oder Nichtanwendung (etwa Vermietung einer Doppelhaushälfte) des MRG gilt Paragraf 1099 des ABGB, der besagt, dass alle Aufwendungen prinzipiell der Vermieter zu tragen hat. Das ist freilich dispositives Recht, wie Kruplak betont. In beiden Fällen können im Mietvertrag andere Regelungen getroffen werden.
2. Was gilt bei der Vermietung einer Neubauwohnung, wenn im Mietvertrag keine Vereinbarung zu den Betriebskosten getroffen wurde?
Antwort: „Bei einer Neubauanlegerwohnung muss die Vermieterin oder der Vermieter die Betriebskosten zahlen, wenn es im Vertrag keine Regelung dazu gibt“, sagt Kruplak. Ist die Regelung unklar formuliert, gelte laut Rechtsprechung der Betriebskostenkatalog nach dem MRG – was bei einer Neubauwohnung unter Umständen ein erheblicher Nachteil für den Vermieter sein kann.
3. Welche Bedeutung hat der Aufteilungsmodus der Betriebskosten im Haus bei der Abrechnung mit dem Mieter?
Antwort: „Wer in einen Neubaumietvertrag nicht hineinschreibt, ob nach Nutzfläche oder Miteigentumsanteilen gemäß Grundbuchstand zum Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet wird, läuft Gefahr, dass am Ende das Gericht den Aufteilungsmodus für den Mieter bestimmt“, warnt Kruplak. Im Altbau werde bei Vollanwendung des MRG oft der Fehler einer ungenauen Nutzflächenangabe gemacht, weil laut MRG das Naturmaß zu nehmen ist: „Und das ergibt im seltensten Fall eine runde Zahl wie beispielsweise 70 Quadratmeter, sondern eher 68,15, um bei einem beliebigen Beispiel zu bleiben.“ Mieterinnen und Mieter könnten hier einen Antrag auf Feststellung eines neuen Verteilungsschlüssels stellen und im Endeffekt die zu viel bezahlten Betriebskosten zurückfordern.
4. Gibt es einen gesetzlichen Anspruch auf eine Betriebskostenabrechnung und wie genau muss die Abrechnung sein?
Antwort: „Das ist ein großer Schwachpunkt in allen Bereichen: dass keine detaillierte Betriebskostenabrechnung an die Mieter übermittelt wird“, sagt Kruplak. Im Altbau gibt es dafür eine Frist bis 30. Juni des Folgejahres, im Neubau kommt es auf die konkrete Vereinbarung im Mietvertrag an. Bei Vollanwendung des MRG gibt es dabei die gesetzliche Pflicht, die Abrechnung an gut sichtbarer Stelle im Haus (etwa auf dem Schwarzen Brett) aufzuhängen. Bei Teil- und Nichtanwendung des MRG zählt wieder, was im Mietvertrag vereinbart wurde. In jedem Fall haben Mieterinnen und Mieter (wie auch Eigentümer) Anspruch auf eine „gehörige“, also detaillierte Legung der Betriebskostenabrechnung.
5. Nach einem Mieterwechsel: Wer bekommt das Guthaben aus der Abrechnung?
Antwort: Im Vollanwendungsbereich des MRG bekommt diejenige bzw. derjenige das Guthaben bzw. muss die Nachzahlung leisten, die/der zwei Monate nach Legung der Rechnung Hauptmieter der Wohnung ist. Bei der Vermietung von Neubauwohnungen gilt, was im Vertrag steht.
6. Streitpunkt Liftkosten: Müssen Mieter von Parterrewohnungen beim Lift mitzahlen?
Antwort: Bei Vollanwendung des MRG gilt: Wenn ein Mieter keine objektive Nutzungsmöglichkeit hat, ist er zur Gänze von den Liftkosten zu befreien. Zur objektiven Nutzungsmöglichkeit sagt Kruplak: „Diese ist zum Beispiel gegeben, wenn zur Wohnung ein Kellerabteil gehört und der Lift in den Keller führt.“ Bei Teil- und Nichtanwendung des MRG zählt, was im Mietvertrag steht.
