Betriebskosten: Muss ich zahlen, wenn die Abrechnung zu spät ist?
Bis Ende Juni müssen Betriebskostenabrechnungen eigentlich in den Postfächern landen. Wann Mieter Nachzahlungen nicht mehr begleichen müssen.
Mieterinnen und Mieter schwitzen in den Sommermonaten nicht nur aufgrund anhaltender Hitzewellen. Ende Juli landen Tausende Betriebskostenabrechnungen in den heimischen Postfächern, die entweder mit Guthaben beglücken oder mit roten Zahlen böse Überraschungen liefern. Sechs Monate haben Vermieter und Hausverwaltungen nach einem Jahresende Zeit Abrechnungen an ihre Mietparteien zu versenden. Erlischt der Anspruch der Vermieter auf Betriebskostennachzahlungen, wenn die Frist nicht eingehalten wird?
Die Gesetzeslage rund um das Mietrecht ist ein Dschungel, auch wenn es um Betriebskostenabrechnungen geht. Denn: Grundsätzlich müssen Hausverwaltungen Abrechnungen des Vorjahres bis 30. Juni des aktuellen Jahres verschicken – vorausgesetzt, die Wohnung erfüllt gewisse Anforderungen.
Verankert ist diese Regelung nämlich im Mietrechtsgesetz, das aber in dieser Form eigentlich nur für Altbauwohnungen gilt, die vor 30. Juni 1953 erbaut wurden. Gleiches gilt für vermietete Eigentumswohnungen, die vor dem 9. Mai 1945 gebaut wurden. Das erklärt Christian Lechner, Vorsitzender der Mietervereinigung Steiermark. „Wer in einer solchen Wohnung lebt, hat immer ab 1. Juli den Anspruch, sein Recht einzufordern, einen Einblick in die Betriebskostenabrechnung zu erhalten“, so Lechner.
Sechs Monate Nachfrist für Vermieter
Begleichen müssen Mieter eine eventuelle Nachzahlung aber auch, wenn die Abrechnung verspätet eintrifft. „Die Vermieter haben laut Mietrechtsgesetz immer eine Nachfrist bis Ende Dezember.“ Aber: Würde die Abrechnung aus 2025 beispielsweise bis 1. Jänner 2027 nicht eintreffen, dann darf der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Nicht ausgezahlte Gutschriften dürfen seitens der Mieter unterdessen bis zu drei Jahre später eingefordert werden. Fälle wie diese werden – zumindest in Städten wie Graz – über eine Schlichtungsstelle in einem Außerstreitverfahren geklärt. „Das erleichtert den Prozess für Mieter.“ Regional übernimmt das jeweilige Bezirksgericht.
Früher kam es oft vor, dass die Abrechnungen am schwarzen Brett im Haus ausgehangen wurden, das kommt heutzutage nur noch selten vor
— Christian Lechner, Vorsitzender Mietervereinigung Steiermark
Wie die Abrechnungen verschickt werden, obliegt den jeweiligen Hausverwaltungen. „Früher kam es oft vor, dass die Abrechnungen am schwarzen Brett im Haus ausgehangen wurden, das kommt heutzutage nur noch selten vor. Überwiegend üblich ist der Postweg.“ Lediglich bei gemeinnützigen Wohnungen ist die Hausverwaltung gesetzlich verpflichtet, die Abrechnungen individuell an die Mietparteien zu verschicken, so Lechner. Ein Versand der Abrechnungen per Mail ist nur mit einer vertraglichen Vereinbarung erlaubt.
Andere Regeln bei Neubauwohnungen
Andere Regeln kommen unterdessen bei Neubauwohnungen zur Anwendung. „Hier gelten rein die vertraglichen Vereinbarungen, das kann sehr individuell sein.“ In den meisten Fällen werde aber das Mietrechtsgesetz trotzdem einfach analog übernommen, so Lechners Erfahrung. Eine weitere Ausnahme: Privat gebaute Neubauwohnungen, die mit öffentlichen Fördermitteln errichtet werden. Hier ist das Mietrechtsgesetz verpflichtend anzuwenden.
Vorsicht geboten sei eher bei den einzelnen verrechneten Positionen in der Betriebskostenabrechnung. Denn während die Positionen bei Altbauwohnungen, die ins Mietrechtsgesetz fallen, fix festgelegt sind, kann die Menge bei Neubauwohnungen variieren. „Da zahlt man dann vielleicht für Dinge, die man gar nicht nutzt – Öffi-Anzeigen im Foyer zum Beispiel. Als Mieter zahlt man solche Services immer mit, das muss man wissen.“ Lechner empfiehlt deshalb, vor einer Vertragsunterzeichnung Beratung in Anspruch zu nehmen. „Oft werden Positionen als ,sonstige Kosten‘ angegeben, da lohnt es sich, nachzufragen, was damit gemeint ist.“