Eigentumswohnungen werden – vor allem im städtischen Bereich – immer beliebter. Wie sieht es nun aus rechtlicher Sicht aus? Da bilden die einzelnen Wohnungseigentümer eines Hauses gemeinsam die Wohnungseigentumsgemeinschaft, die ihre Entscheidungen in Bezug auf das gemeinsame Eigentum demokratisch mit Mehrheits-, oder bei besonders wichtigen Fragen, mit einstimmigen Beschlüssen trifft. Wichtige Fragen können zum Beispiel das Thema Zu-, Ausbau oder Sanierung betreffen.
Üblicherweise ist es die Hausverwaltung, die die notwendigen Entscheidungen im Rahmen von Hausversammlungen herbeiführt und dokumentiert. Aber es besteht auch für die Wohnungseigentümer selbst die Möglichkeit, ohne Mitwirkung der Hausverwaltung Beschlüsse herbeizuführen. Das wird vor allem dann wichtig, wenn der Vertrag mit der alten Hausverwaltung gekündigt wird und eine neue Hausverwaltung bestellt werden soll. Die "alte" Hausverwaltung ist bei der Beschlussfassung nicht mehr erwünscht.
Wie jede Beschlussfassung in der Wohnungseigentumsgemeinschaft muss aber auch ein von den Wohnungseigentümern herbeigeführter Beschluss den sehr strengen formalen Anforderungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) entsprechen. Und zwar deswegen, damit er nicht anfechtbar ist und somit nicht unwirksam werden kann.
Ungemach, wenn Stimmen fehlen
Die häufigsten Fehler passieren unabhängig davon, ob der Beschluss in einer Hausversammlung oder im Rahmen eines so genannten schriftlichen Umlaufbeschlusses gefasst wird. Nämlich dann, wenn nicht alle Wohnungseigentümer verständigt werden und daher keine Gelegenheit haben, ihre Stimme abzugeben.
Das ist vor allem bei großen Wohnungseigentumsgemeinschaften relevant, wo sich nicht so leicht herausfinden lässt, ob der Eigentümer die Wohnung noch selbst bewohnt, er an der Adresse noch Zustellungen erhalten kann – beziehungsweise wo sich der Eigentümer nun überhaupt aktuell aufhält.
Die Konsequenz aus einer fehlerhaften Beschlussfassung ist, dass jeder überstimmte oder von der Beschlussfassung nicht verständigte Wohnungseigentümer den Beschluss beim zuständigen Bezirksgericht anfechten kann – binnen einem Monat nachdem er im Haus aushängt.
Bis zur Entscheidung des Gerichtes ist der Beschluss unwirksam. Jeder Wohnungseigentümer, der zugestimmt hat, wird bei einer Beschlussanfechtung Partei des Gerichtsverfahrens – ob er will oder nicht. Als Partei muss er gegebenenfalls auch vor Gericht aussagen. Bei Prozessverlust drohen auch empfindliche Gerichts- und Anwaltskosten für die unterliegenden Wohnungseigentümer.
Das Wohnungseigentumsgesetz charakterisiert sich also durch relativ strenge Bestimmungen. Und weil bei so einer Beschlussanfechtung leicht Unruhe in der Wohnungseigentumsgemeinschaft entstehen kann, ist guter Rat im Vorfeld wichtig. Es empfiehlt sich daher, sich bereits vor den ersten Schritten von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen, der auch den Beschlussfassungsprozess begleiten und für eine ordnungsgemäße Beschlussfassung sorgen kann.