FRAGE: In unserer Eigentumswohnhausanlage ist die Wohnung des Hausarbeiters leer geworden, also möchten wir diese vermieten. An welche Vorgaben müssen wir uns bei der Höhe der Miete halten?
Gerhard Schnögl vom Haus- und Grundbesitzerbund antwortet: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) muss der Vermieter bei allen befristeten Mietverträgen (bei Wohnungs- und Geschäftsmieten) in der Mietzinsbildung einen Abschlag von 25 % des Hauptmietzinses in Kauf nehmen, dies unabhängig von der Dauer der vereinbarten Befristung.
Bei Mietverträgen mit freier Hauptmietzinsbildung, daher Vollausnahmen und Teilausnahmen des MRG, entfällt der Befristungsabschlag.
Eine Wohnung, die unter Zuhilfenahme der Wohnbauförderung 1968 errichtet wurde, fällt in die Vollanwendbarkeit des MRG, daher müssen die Mietzinsbildungsvorschriften des MRG bzw. jene aus den Förderungsbedingungen des WFG 1968 berücksichtigt werden.
Bei öffentlich geförderten Bauten richtet sich der Mietzins nach den wohnbauförderungsrechtlichen Bestimmungen. Mitunter sehen aber diese vor, dass für geförderte Wohnungen die Mietzinsbeschränkungen des MRG anwendbar sind.
Bei Neuvermietung im Vollanwendungsbereich des MRG gilt der sogenannte Richtwertmietzins. Der Richtwertmietzins gilt gerade für Gebäude, die dem MRG unterliegen und vor den 30. 6. 1953 errichtet wurden. Der Richtwert von derzeit 7,70 Euro/m2 in der Steiermark ist die Ausgangsbasis für die Ermittlung des zulässigen Hauptmietzinses; dazu kommen noch Zu- und Abschläge.
Dieser Richtwert ist der vom Gesetzgeber für die „mietrechtliche Normwohnung festgelegte, angemessene Betrag“, der pro m2 der Nutzfläche und Wohnung angemessen ist. Diese mietrechtliche Wohnung entspricht im Wesentlichen einer Wohnung der Ausstattungskategorie A.
Die mietrechtliche Normwohnung ist eine Fiktion, eine Berechnungsgrundlage. Keine Wohnung entspricht dieser gesetzlichen Fiktion exakt. Es gibt regelmäßig sowohl besser als auch schlechter ausgestattete Wohnungen, auch ist keine Lage (Wohnumgebung) gleich, weshalb sowohl Zu- als auch Abschläge vom Richtwert, bei der Berechnung des Richtwertmietzinses, heranzuziehen sind.
Der größte Zuschlag ist der Lagezuschlag, dessen genaue Ermittlung jedenfalls eines Sachverständigengutachtens bedarf.
Bei Mietzinsstreitigkeiten schätzt die Schlichtungsstelle Graz diesen Lagezuschlag mit 0,80 Euro/ m2.
Für die Kategorien A, B, C und D ergeben sich in etwa folgende Hauptmietzinse (von denen 25 % wegen Befristung noch abzuziehen sind): Kategorie A: 8,50 – 9,00 Euro/m2 Kategorie B: 6,00 – 6,50 Euro/m2 Kategorie C: 4,00 – 4.50 Euro/m2 Kategorie D: 1,71 Euro/m2