FRAGE: Ich habe mit den beiden Mietern in meinem Zweifamilienhaus per Hausordnung und Mietvertrag vereinbart, dass sie beide abwechselnd für die Schneeräumung verantwortlich sind. Jetzt ist der erste Schnee gefallen, aber niemand rührt einen Finger. Hafte ich trotzdem?
Gerhard Schnögl vom Haus- und Grundbesitzerbund antwortet: Die Pflicht zur Räumung und Sicherung der Gehwege ergibt sich allgemein aus zahlreichen Gesetzesbestimmungen, wie z. B. § 1096 ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch), § 1319a ABGB und dem § 93 StVO (Straßenverkehrsordnung).
Die präziseste Regelung enthält die Straßenverkehrsordnung. Deren § 93 normiert, dass die Eigentümer einer Liegenschaft dafür zu sorgen haben, dass die umliegenden Gehsteige und Gehwege von 6 bis 22 Uhr von Schnee und Verunreinigungen gesäubert werden und bei Schnee und Glatteis zu bestreuen sind.
Die Eigentümer haben überdies auch dafür zu sorgen, dass Schneewächten oder Eisbildungen von den Dächern ihrer Liegenschaften entfernt werden.
Werden diese Regelungen nicht befolgt, sind Verwaltungsstrafen zu verhängen – und zwar unabhängig davon, ob es zu einem Unfall gekommen ist oder nicht.
Auf dem Hausgrundstück ist der Eigentümer, also der Vermieter, zuständig. Paragraph 93 Abs. 5 der StVO ermöglicht ihm, die Verpflichtung zur Schneeräumung durch Rechtsgeschäft auf andere zu überbinden (z. B. Hausbesorger, Unternehmungen, Mieter etc.).
Mietrechtlich ist es daher möglich, dass durch den Mietvertrag oder die beim Abschluss des Vertrages im Mietvertrag enthaltene Hausordnung der Eigentümer wiederum die Mieter verpflichtet, selbst für die Schnee- und Eisbeseitigung zu sorgen.
Nachträglich kann eine Pflicht zur Schnee- und Eisbeseitigung nicht eingeführt werden, der Vermieter kann dieses einseitig nicht ändern. Auch nicht durch eine neue Hausordnung. Der Mietvertrag kann aber einvernehmlich dahingehend geändert werden.
Ein Vermieter, der seine Mieter zur Schneereinigung verpflichtet, bleibt immer in der Pflicht, die Schneereinigung zu organisieren und zu überwachen.
Das heißt, dass z. B. ein Schneeplan gefertigt werden muss, aber auch, dass ein Vermieter die Ausführung überwachen muss.
Wird die Reinigung von einem Mieter verweigert, haftet nicht nur dieser Mieter, sondern auch der Vermieter.
Wenn die Pflicht zur Schnee- und Eisbeseitigung auf die Mieter übertragen wurde, ist und bleibt der Vermieter verpflichtet, die hierfür erforderlichen Materialien zu stellen.
Die Pflicht, einen Schneeschieber und einen Eiskratzer, sowie Streugut (Salz, Granulat oder Streusalz) vorzuhalten und zu beschaffen, liegt allein beim Vermieter.
Mit der Übertragung der reinen Reinigungspflicht wird daher keineswegs das Kostenrisiko oder das Beschaffungsrisiko für einen Schneeschieber oder Streusalz übertragen.
Mietvertraglich ist so etwas nur dann denkbar, wenn im Vertrag dafür ein Kostenrahmen genannt wird.