Der Fall: In einer älteren Siedlung lässt einer der Wohnungseigentümer seine Fenster erneuern, weil diese dringend sanierungsbedürftig sind. Muss er das selbst bezahlen oder geht der Fenstertausch auf Kosten der Eigentümergemeinschaft?

Die Antwort: „Grundsätzlich sind die Fenster – bei Kastenfenstern die Außenfenster – ein Bestandteil der Außenhaut eines Gebäudes und daher von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten“, sagt Sigrid Räth, die als Juristin für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer arbeitet. Dabei wäre folgendermaßen vorzugehen: „Zuerst ist der Hausverwaltung mitzuteilen, dass ein Fenster sanierungsbedürftig ist. Der Verwalter sollte dann mindestens drei Kostenvoranschläge für die Sanierung einholen und die Arbeiten an den Bestbieter vergeben.“ Die Rechnungslegung habe an die Eigentümergemeinschaft zu erfolgen. „Wenn die Hausverwaltung einen Miteigentümer ermächtigt, selbst einen entsprechenden Auftrag zu erteilen, muss ebenfalls ein Bestbieter ermittelt werden, und für die Eigentümergemeinschaft darf kein steuerlicher Nachteil entstehen.“

Der Fall: Bei einem rund 50 Jahre alten Wohnkomplex ist eine thermische Sanierung geplant. Für den Fenstertausch im Zuge dieser Sanierung gibt es keinen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft. Kann ein einzelner Miteigentümer trotzdem den Fenstertausch durchsetzen?

Die Antwort: Grundsätzlich ist der Verwalter verpflichtet, für die ordnungsgemäße Erhaltung der Liegenschaft Sorge zu tragen. „Wenn die Fenster so kaputt sind, dass eine Reparatur nicht mehr wirtschaftlich oder unmöglich ist, hat er die Verpflichtung, den Austausch der Fenster zu beauftragen“, sagt Räth. Sofern es wirtschaftlich ist und die Möglichkeit besteht, sei der Verwalter auch verpflichtet, eine allfällige Reparatur in Auftrag zu geben. Von dieser allgemeinen Bestimmung können die Eigentümer, wie Räth betont, durch eine einstimmige schriftliche Vereinbarung abweichen. „Wenn keine derartige Vereinbarung vorliegt und der Verwalter die notwendigen Aufträge nicht vergibt, hat der Eigentümer die Möglichkeit, mit einem Antrag auf Durchführung der notwendigen Erhaltungsarbeiten den Austausch oder die Reparatur der Fenster durchzusetzen.“ Ein solcher Antrag sei formell gegen die übrigen Miteigentümer zu richten und beim zuständigen Bezirksgericht einzubringen. Zielführend sei es, in diesem Antrag auch Nachweise zu bringen, wie der Zustand der Fenster ist.

Der Fall: Wenn ein Miteigentümer seine Fenster auf eigene Kosten getauscht hat, muss er dann später noch für den Fenstertausch bei den anderen Wohnungen mitzahlen?

Die Antwort: „Ja“, sagt Sigrid Räth und ergänzt: „Diese Kosten werden dann in der Regel mithilfe der Rücklage bestritten.“

Der Fall: Sollte ein Miteigentümer die dringend nötige Reparatur oder den nötigen Tausch seiner Fenster selbst bezahlt haben, kann er das Geld dann von der Eigentümergemeinschaft zurückfordern?

Die Antwort: Auch hier lautet die Antwort Ja. „Wenn der Verwalter sich weigert, diese Kosten zu refundieren und kein Mehrheitsbeschluss für die Refundierung zustande kommt, kann der Miteigentümer seinen Anspruch durch Klage gegen die Eigentümergemeinschaft durchsetzen“, sagt Räth. In einem derartigen Verfahren habe er nachzuweisen, dass der Zustand der Fenster so schlecht war, dass er im Rahmen einer Ersatzvornahme anstatt der untätigen Eigentümergemeinschaft tätig geworden ist. „Zu beachten ist, dass, bei einer Klage des Eigentümers gegen die Eigentümergemeinschaft auf Refundierung der Kosten die Beweislast für die Notwendigkeit der Arbeiten den klagenden Miteigentümer trifft.“

Der Fall: Wie darf man sich so eine Klage gegen die Eigentümergemeinschaft vorstellen?

Die Antwort: „Wenn ein Antrag auf Durchführung der notwendigen Erhaltungsarbeiten beim Bezirksgericht eingebracht wird, gibt dieses den übrigen Miteigentümern die Möglichkeit zur Stellungnahme und es findet höchstwahrscheinlich zumindest eine Verhandlung statt“, sagt Räth. Wenn der Zustand der Fenster strittig ist, werde in aller Regel ein Sachverständigengutachten über den Zustand der Fenster eingeholt. Die Kosten für das Gutachten habe für gewöhnlich der Antragsteller vorzufinanzieren - „und das Gericht entscheidet im Rahmen der Kostenentscheidung, wer endgültig zur Tragung der Kosten verpflichtet ist,“ erklärt die Juristin.

Der Fall: Eine Wohnungseigentümerin hat ihre Dachflächenfenster selbst finanziert, weil bei der Errichtung des Gebäudes von der Genossenschaft hier gar keine vorgesehen waren. Jetzt steht die Sanierung dieser Fenster an. Kann dafür die Eigentümergemeinschaft zur Kasse gebeten werden?

Die Antwort: „Dass ein Fenster als Sonderwunsch ausgeführt wurde, ändert nichts daran, dass es Teil der Außenhaut des Gebäudes ist und daher in die allgemeine Erhaltung der Eigentümergemeinschaft fällt“, sagt Räth. Es könnte aber sein, dass die Zustimmung zum Fenstereinbau an eine Erhaltungspflicht durch den Eigentümer geknüpft wurde. „Wenn diese Vereinbarung schriftlich und einstimmig getroffen wurde, ist der Eigentümer zur Erhaltung verpflichtet ist. Fehlt eine derartige Vereinbarung, bleibt es bei der Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft.“