Darf man seine Wohnung einfach an Urlauber vermieten?

Unser Leser ist Miteigentümer in einer Siedlung, die seit ihrer Errichtung immer nur zu Wohnzwecken genutzt wurde. „Es gibt keine andere Widmungshistorie“, ist er überzeugt. Eine der Nachbarwohnungen werde neuerdings aber in kürzeren Intervallen als Ferienwohnung an Touristen vermietet, quasi als Ferienappartement. „Darf jeder Wohnungseigentümer seine Wohnung nach freiem Ermessen kurzfristig an Feriengäste vermieten, auch ohne Zustimmung der Anteilseigner im Hause?“, fragt er sich nun und möchte wissen: „Ist hiefür nicht ein einstimmiger Beschluss der Hausgemeinschaft erforderlich? Sind solche Praktiken im Wohnungseigentumsgesetz geregelt?“ Bei der Hausverwaltung fühle sich in dieser Angelegenheit niemand zuständig.

Wir haben den Juristen Gerhard Schnögl vom Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund in dieser Angelegenheit befragt und folgende Auskunft erhalten: „In Bezug auf Airbnb-Vermietungen durch Wohnungseigentümer wurde durch eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofes vom 23. April 2014 Klarheit geschaffen.“
Demnach sei zuallererst immer ein Blick auf den Wohnungseigentumsvertrag zu werfen. „In diesem wird unter anderem die Widmung des Wohnobjektes, das heißt eine bestimmte Nutzung, vereinbart: etwa zu Wohnzwecken, zu Ferienzwecken, als Geschäftsraum oder als Arztordination. Ist die Wohnung hier als Ferienappartement gewidmet, ist eine Vermietung zu touristischen Zwecken generell zulässig.“

Für den wahrscheinlicheren Fall, dass dem nicht so ist, habe der Oberste Gerichtshof ausgesprochen, dass ein Wohnobjekt, das im Vertrag als Wohnung gewidmet ist, erst vermietet werden dürfe, wenn eine Umwidmung stattgefunden habe - und dafür müsse die gesamte Eigentümergemeinschaft des Hauses zustimmen. „Es handelt sich also um eine von den restlichen Eigentümern des Hauses genehmigungspflichtige Umwidmung“, sagt der Rechtsexperte. Eine fehlende Zustimmung der Nachbarn könne eventuell durch die eines Außerstreitrichters ersetzt werden, die Anforderungen dafür seien jedoch relativ hoch. Der Hausverwaltung komme hier jedenfalls, wie Schnögl erklärt, keine Entscheidungskompetenz zu.

Grundsätzlich lässt sich also sagen: Sobald auch nur die Möglichkeit einer Beeinträchtigung der Interessen der anderen Wohnungseigentümer besteht, müssen diese einer Umwidmung zustimmen. Schnögl: „Da es bei einer kurzfristigen Vermietung an Gäste zwangsläufig so ist, dass ständig wechselnde hausfremde Personen unkontrolliert ein- und ausgehen, können dadurch die Interessen der restlichen Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden.“ Bei widmungswidriger Nutzung einer Wohnung könne jeder Miteigentümer der Wohnanlage eine Unterlassungsklage beim Bezirksgericht einbringen - „mit sehr hohen Erfolgschancen“. Keinen Einwand gebe es gegen eine einmalige kurze Vermietung oder die Vermietung bei langer Abwesenheit.