IHR GUTES RECHT

Kann man die Hausverwaltung wechseln?

Die Antwort lautet „Ja, aber.“ Warum die Abberufung eines Verwalters lange dauern kann, wann man sich auf „grobe Pflichtverletzung“ berufen darf und welche Kündigungsfristen einzuhalten sind.

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Wenn Wohnungseigentümer Ärger mit der Hausverwaltung haben, liegt der Wunsch nach einem Wechsel nahe. Der Verein für Konsumenteninformation (VKI) nahm sich in der April-Ausgabe der Zeitschrift „Konsument“ des Themas an und hält fest:

Jeder einzelne Wohnungseigen­tümer hat das Recht, die Abberufung des Verwalters durch das Gericht zu beantragen. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass eine grobe Pflichtverletzung des Verwalters vorliegt. Der Antrag auf Abberufung des Verwalters kann, muss aber nicht mit einem Antrag auf Bestellung eines neuen Verwalters durch das Gericht verbunden werden.

Was ist eine „grobe Pflichtver­letzung“?

Als grobe Pflichtverletzung eines Verwalters gelten Verhaltensweisen, die so gewichtig sind, dass die Wahrnehmung der Interessen der Wohnungseigentümer nicht mehr ge­sichert erscheint (z. B. beharrliche Vernachlässigung von Instandhaltungspflichte ). Gerichte stellen aber ­immer auf die Umstände des konkreten ­Einzelfalles ab. So kann sich etwa die unterlassene Offenlegung eines Naheverhältnisses des Verwalters zu einer Person, mit der ein Rechtsgeschäft abgeschlossen werden soll, je nach der Tragweite im Einzelfall noch als geringfügige oder bereits als grobe Pflichtverletzung erweisen.

Gibt das Gericht dem Antrag des Wohnungseigentümers statt, endet der Verwaltungsvertrag, sobald der Gerichtsbeschluss rechtskräftig wird. Es kommt also zu keiner rückwirkenden Beendigung des Verwaltungs­vertrages.

Die Abberufung des Verwalters

Ein Verfahren zur Abberufung des Verwalters kann lange dauern und riskant sein. Nicht zuletzt auch wegen des Kostenrisikos sollten Wohnungseigentümer einen solchen Alleingang zur Herbeiführung eines Verwalterwechsels erst dann in Erwägung ziehen, wenn sich unter den ihnen keine Mehrheit zur Kündigung des Verwaltungsvertrages findet.

Kündigung eines Verwalters

Die Kündigung des bisherigen Verwalters ist – so wie die Bestellung eines neuen Verwalters – nur durch die Eigentümergemeinschaft möglich. Sie setzt immer einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss der Wohnungs­eigentümer voraus. Die Mehrheit ist nicht nach Köpfen, sondern nach Liegenschaftsanteilen zu berechnen. Dem Beschluss muss ein gültiges Willensbildungsverfahren zugrunde liegen. Allen Stimmberechtigten muss Gelegenheit zur Stellungnahme ein­geräumt worden sein.

Mehrheitsbeschluss genügt

Die Entscheidung über eine Kündigung muss dem bisherigen Verwalter zur Kenntnis gebracht werden, damit sie ihm gegenüber wirksam wird. Dazu genügt die Übermittlung des Mehrheitsbeschlusses durch einen der Wohnungseigentümer. Es muss nicht eigens noch ein Kündigungsschreiben von der Mehrheit der Wohnungseigentümer unterzeichnet werden.

Zu unterscheiden ist zwischender ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung des Verwaltungsvertrages. Für die ordentliche Kündigung ist kein Grund erforderlich, es sind aber Fristen und Termine einzuhalten. Die außerordentliche Kündigung kann mit sofortiger Wirkung erfolgen, ist aber nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes rechtmäßig.

Ordentliche Kündigung

Damit unterjährige Abrechnungen und sonstige Schwierigkeiten bei der Übergabe der Verwaltung möglichst vermieden werden, hat eine ordentliche Kündigung des Verwaltungsvertrages immer zum Ende einer Abrechnungsperiode zu erfolgen (=Kündigungstermin). Im Regelfall ist die Abrechnungsperiode ident mit dem jeweiligen Kalender­jahr. Kündigungstermin ist somit für gewöhnlich ein 31. Dezember.

Beim unbefristeten Verwaltungsvertrag kann zum Ende jeder Abrechnungsperiode gekündigt werden. Beim befristeten Verwaltungsvertrag hingegen kann die Kündigung frühestens nach Ablauf von drei Jahren der Vertragsdauer zum Ende der darauf folgenden Abrechnungsperiode erfolgen. Im Regel­fall also frühestens zum 31.12. des vierten Jahres. Andernfalls enden befristete Verwaltungsverträge mit Ablauf der vereinbarten Dauer, ohne dass es einer Aufkündigung ­bedarf.

Drei Monate Kündigungsfrist

Für die Kündigung von unbefristeten wie auch von befristeten Verwaltungsver­trägen muss stets eine Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten werden. Maßgeblich für die Rechtzeitigkeit einer Kündigung ist deren Einlagen beim Verwalter. Eine fristwidrige (verspätete) Kündigung gilt grundsätzlich als für den nächstmöglichen Termin ausgesprochen, sofern der Verwalter die frü­here Beendigung des Vertragsverhält­nisses nicht akzeptiert.

Außerordentliche Kündigung

Sowohl ein befristeter als auch ein unbe­fristeter Verwaltungsvertrag kann von der Eigentümergemeinschaft bei Vorliegen eines wichtigen Grundes mit sofortiger Wirkung beendet werden. Voraussetzung für eine außer­ordentliche Kündigung ist immer, dass der Eigentümergemeinschaft die Fortsetzung des Verwaltungsvertrages bis zur regulären Beendigungsmöglichkeit (ordentliche Kündigung bzw. Befristungsablauf) nicht zumutbar ist. Etwa, weil – wie bei der Abberufung des Verwalters durch das Gericht – ein grober Pflichtverstoß des Verwalters vorliegt. Der wichtige Grund für eine außerordentliche Kündigung kann aber zum Beispiel auch darin bestehen, dass der Verwalter wegen einer Erkrankung für längere Zeit nicht in der Lage sein wird, die geschuldete Leistung zu erbringen.

Unterlagen und Guthaben herausgeben

Der gültig erklärte Wille der Eigentümergemeinschaft auf sofortige Beendigung des Vertragsverhältnisses ist vom Verwalter zu akzeptieren. Selbst wenn strittig ist, ob die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung tatsächlich vorliegen, hat der ­gekündigte Verwalter kein Recht auf eine weitere Ausübung seiner Tätigkeit. Beharrt die Eigentümergemeinschaft auf der Beendigung des Vertragverhältnisses, muss der Verwalter Unterlagen und Guthaben jedenfalls an den neuen Verwalter herausgeben. Ruft der gekündigte Verwalter jedoch das Gericht an und stellt sich im Verfahren heraus, dass die außerordentliche Kündigung rechtswidrig (weil ohne wichtigem Grund) erfolgte, so ist (auch) dem gekündigten Verwalter ein Honorar bis zu jenem Zeitpunkt zu bezahlen, zu welchem das Vertragsverhältnis regulär hätte beendet werden können.

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