Der Aufstieg von Rene Benko zu einem Immobilientycoon klingt wie die Geschichte des amerikanischen Traums. Bereits in der Schulzeit begann der Tiroler damit alte Dachböden in Innsbruck zu Luxus-Appartements umzubauen. Und das so erfolgreich, dass er auf die Matura verzichtete und offiziell als Schulabbrecher gilt.

2001 wurde dann der Tiroler Tankstellen-Betreiber Karl Kovarik auf Benkos Geschäftstalent aufmerksam und gab ihm das Startkapital für den Aufbau der Signa-Gruppe. Nach und nach kam eine Immobilie nach der anderen ins Portfolio. Über die Grenzen Österreichs bekannt wurde Benko 2013 mit dem Kauf des berühmten "Kaufhaus-des-Westens" in Berlin.

Ein Jahr später wanderten die Karstadt-Kaufhäuser in Deutschland ins Portfolio. 2018 übernahm Signa auch die Kaufhäuser der Galeria/Kaufhof und fusionierte die beiden deutschen Handelsketten. Im selben Jahr übernahm Benko die Kontrolle beim Möbelkonzern Kika/Leiner. Dazu kam eine Minderheitsbeteiligung an den Tageszeitungen Krone und Kurier. Und mit dem Kauf des ikonischen Chrysler-Buildings in New York schaffte Benko einen medienwirksamen Einstieg in den US-Immobilienmarkt.

Gewinne am Papier

Insgesamt wird das Portfolio der Signa-Gruppe inzwischen auf rund 18,7 Milliarden Euro geschätzt. Doch eine Analyse des Börsendienstes Bloomberg weckt erstmals Zweifel an der Nachhaltigkeit des Geschäftsmodells des Benko-Konzerns. Denn hinter den großen Gewinnen der Signa stecken vor allem Aufwertungen der Immobilien.

So hat laut Bloomberg das Premium-Segment, Signa Prime Selection, den Wert ihrer Immobilien im Krisenjahr 2020 um zehn Prozent erhöht und damit am Papier für gute Gewinne gesorgt. Eine Analyse der Geschäftszahlen der vergangenen Jahre zeigt, dass dieses Vorgehen System hat. Denn die Aufwertungsgewinne lagen regelmäßig über den Einnahmen aus der Vermietung. Was noch mehr Auffällt: Die Dividenden, also die Auszahlungen an die Aktionäre, überstieg jedes Jahr die eigentlichen Einnahmen, das EBITDA, des Signa-Immobilienimperiums.

Die Coronakrise hat dieses Modell nun ins Wanken gebracht. Denn die Einnahmen aus dem Handel sind eingebrochen, Innenstadt-Geschäfte sind verwaist. Schlechte Voraussetzungen für Unternehmen, die sich genau auf dieses Geschäft spezialisiert haben. Tatsächlich schickte Benko seine deutschen Kaufhäuser im Vorjahr in die Insolvenz. Doch die Entschuldung reichte nicht aus. Nur Staatskredite halten die Kaufhaus-Kette am Leben.

Unter Beobachtung

Doch schon zuvor gab es Signale, die am Modell Benko zweifeln ließen. So hat die österreichische Finanzmarktaufsicht im Jahr 2019 gegenüber der Raiffeisenbank International Bedenken über die Kreditlinien für Signa Prime geäußert. Die internen Finanzierungsgrenzen seien neunmal überschritten worden. Heuer gab das Finanzministerium bekannt, die systemischen Risken der Finanzierung von Geschäftsimmobilien genau zu beobachten.

Benko gibt sich laut Bloomberg hingegen gelassen. Noch im November soll er in Lech seine Projekte für die kommenden Jahre präsentiert haben mit dem Volumen von zwölf Milliarden Euro. Und noch heuer soll der Bau des 64 Stockwerke hohen Elbtower in Hamburg beginnen.