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Baumangel, was nun?

Wenn das fertige Eigenheim Makel hat, müssen sich Bauherren damit nicht abfinden. Bei Gewährleistungsregeln gibt es aber wichtige Fristen, die man einhalten muss.

Wer sich gegen Baumängel zur Wehr setzen will, kann dafür den Zivilrechtsweg beschreiten
Wer sich gegen Baumängel zur Wehr setzen will, kann dafür den Zivilrechtsweg beschreiten © (c) nmann77 - Fotolia
 

Schon nach wenigen Tagen trübt zum Beispiel ein Feuchtigkeitsschaden die Freude über das neue Eigenheim. Jetzt ist guter Rat gefragt: Welche Möglichkeiten hat der Übernehmer gegen den Übergeber, meist ist das der Bauunternehmer oder Planer, vorzugehen?

Klare Regeln im Zivilrecht

Gemäß § 1167 ABGB gelten für Mängel bei der Ausführung eines Werkes (Verträge über die Bauausführung sind Werkverträge) die zivilrechtlichen Gewährleistungsregeln. Wird eine Sache gegen Entgelt überlassen, so hat der Übernehmer gemäß §§ 922 ff ABGB einen Anspruch darauf, dass die Sache dem Vertrag (oder den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr regelmäßig vorausgesetzten Eigenschaften) entspricht. Hierfür hat der Übergeber der Sache Gewähr zu leisten.

Verbesserung, Austausch, Preisminderung

Hier gibt es im österreichischen Recht ein klares System: Zuerst kann der Übernehmer Verbesserung oder Austausch der Sache verlangen. Ein Austausch ist im Falle eines Gebäudes wohl kaum vorstellbar. Kommt der Übergeber dieser Pflicht nicht nach, ist sie unmöglich oder mit unzumutbarem Aufwand, auch finanzieller Natur, verbunden, steht das Recht der Preisminderung zu. Oder, sofern es sich um keinen geringfügigen Mangel handelt, das Recht auf Wandlung (Rücktritt und Rückabwicklung des Vertrages) zu.

Fristen beachten

Bei unbeweglichen Sachen, also beim Gebäude als Ganzes, verjährt der Anspruch auf Gewährleistung innerhalb von drei Jahren ab Übergabe, wobei die Frist von den Vertragspartnern verkürzt (nicht gegenüber Konsumenten) oder verlängert werden kann. Der Mangel muss allerdings zum Zeitpunkt der Übergabe schon vorhanden oder zumindest angelegt gewesen sein. Das wird zugunsten des Übernehmers (des Bauherrn) vermutet, wenn der Mangel innerhalb von sechs Monaten ab Übergabe zutage tritt, es sei denn, der Übergeber könnte das Gegenteil beweisen. Jedenfalls sollte mit der Anzeige eines Mangels nicht unnötig zugewartet werden, da nach der Frist von sechs Monaten den Übernehmer die Beweislast trifft, dass der Mangel schon im Übergabezeitpunkt angelegt war.

Vorsicht vor Verjährung

Achtung: Das Gesetz verlangt eine gerichtliche Geltendmachung innerhalb der Gewährleistungsfrist. Eine außergerichtliche Anzeige des Mangels hindert somit die Verjährung der Gewährleistungsrechte grundsätzlich nicht. Hat der Übernehmer allerdings binnen offener Frist dem Übergeber die Mängel angezeigt, kann er die Mangelhaftigkeit auch einer nach Ablauf der Gewährleistungsfrist eingebrachten Klage auf den Kaufpreis entgegenhalten. Trifft den Übergeber an den Mängeln ein Verschulden, verfügt der Übernehmer auch über einen Schadenersatzanspruch. Dieser ist insbesondere aus verjährungsrechtlicher Sicht relevant, da Schadenersatzansprüche in der Regel erst nach drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger verjähren.

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