„Die Mieter sollen damit ein Druckmittel haben“

Der Mieter hat das Recht, die Miete zu reduzieren, wenn er in seiner Mietwohnung nicht mehr so wohnen kann, wie das bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart worden ist. Mit dem Recht zur Mietzinsreduktion soll der Mieter auch ein Druckmittel gegen seinen Vermieter haben, damit dem Mieter während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses die Wohnung im vereinbarten Zustand zur Verfügung steht. Der Vermieter soll also zu einem Handeln bewegt werden, damit er einen Schaden repariert etc.

Die Lärmentwicklung durch eine Baustelle am Nachbargrundstück stellt sicherlich eine erhebliche Einbuße der Wohnqualität und letztlich der Gebrauchsfähigkeit der gemieteten Wohnung dar. Wichtig dabei ist zu wissen, dass es sich beim Mietzinsminderungsanspruch um eine Zufallshaftung handelt, die den Vermieter auch dann trifft, wenn er die Gebrauchsbeeinträchtigung des Mietgegenstandes nicht selbst zu vertreten hat, weil der Baulärm etwa von einem Nachbargrundstück herrührt.

Bei der Beurteilung des Ausmaßes der Lärmbeeinträchtigung, die der Mieter hinzunehmen hat, sind die Grundsätze des § 364 Abs. 2 ABGB analog heranzuziehen (7 Ob 253/09w). Dieser besagt, dass ein Eigentümer den Grundstücksnachbarn die von ihren Grundstücken ausgehenden Einwirkungen durch Abwässer, Rauch, Gase, Wärme, Geruch, Geräusch, Erschütterung usw. insoweit untersagen kann, als diese Einwirkungen das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benutzung des Grundstückes wesentlich beeinträchtigen.

Folglich können Baustellen im städtischen Bereich durchaus als ortsüblich angesehen werden und kein Mietzinsminderungsanspruch daraus geltend gemacht werden. Eine Mietzinsminderung wäre also nur möglich, wenn mit der eingetretenen Beeinträchtigung dem Ausmaß nach nicht zu rechnen war. Die Beurteilung der Ortsüblichkeit der verursachten Lärmbeeinträchtigung und das konkrete Ausmaß der Minderung fällt schwer. Eine OGH Entscheidung dazu lautet: fünf Prozent Mietzinsminderung bei Lärmbelästigung durch Bauarbeiten am Nachbarsgrundstück (OGH 22. 11. 2005, 1 Ob 177/05v).

Als Variante zur Mietzinsminderung kann der Mieter die Miete zunächst weiterhin in voller Höhe leisten: jedoch unter ausdrücklichem Vorbehalt und mit Hinweis auf die gegebenen Beeinträchtigungen. Nach Abschluss der Arbeiten besteht dann die Möglichkeit, eine Klage auf den Überschreitungsbetrag bei Gericht einzubringen. Zugleich sollte der Mieter versuchen, mit dem Vermieter in Verhandlungen zu treten und sich – wenn möglich - auf eine gewisse Minderungsquote einigen.