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IMMOBILIEN-OMBUDSMANN

Darf der Vermieter die Wohnung einfach betreten?

Alles, was Recht ist: Ombudsmann Peter Filzwieser fragt nach, Experten antworten.

Durch den Vertrag wird der Mieter zum "Rechtsbesitzer"
Durch den Vertrag wird der Mieter zum "Rechtsbesitzer" © Kzenon - Fotolia
 

Es kam vor, dass auf einmal Handwerker in unserer Mietwohnung gestanden sind, die von der Vermieterin eingelassen wurden – unangemeldet und unangekündigt. Darf ein solches Vorgehen überhaupt sein?

ANTWORT: Ohne Termin geht gar nichts! Zu den rechtlichen Hintergründen erklärt Christian Lechner von der Mietervereinigung: Gemäß Judikatur darf der Vermieter (und seine Vertrauensleute, wie zum Beispiel Handwerker) das Bestandsobjekt nur bei Vorliegen wichtiger Gründe und nur gegen Voranmeldung und zu einer zumutbaren Tageszeit betreten. Nur bei Gefahr im Verzug bedarf es keiner Voranmeldung. Andernfalls macht er sich einer Besitzstörung schuldig; es kann auf Unterlassung geklagt werden.

Schloss austauschen

Die Vermieterin sollte darauf schriftlich hingewiesen werden. Im besten Fall wird ein Einvernehmen gefunden. Die Vermieterin muss akzeptieren, dass Sie zwar Eigentümerin des Gebäudes ist, das Nutzungsrecht aber an die Mietpartei abgetreten hat. Unter Umständen könnte man das bestehende Schloss austauschen (ohne Beschädigungen und ohne Substanzverlust) und bei Rückgabe wieder einbauen. Ein Schlüssel sollte bei einer Vertrauensperson deponiert werden, welche im Urlaub etc. das Betreten ermöglicht.

Mieter ist Rechtsbesitzer

Der Vermieter und Eigentümer einer Wohnung ist rechtlich gesehen ein Sachbesitzer, er hat die Wohnung als Sache inne. Der Mieter einer Wohnung wird als Rechtsbesitzer bezeichnet, er hat eine Gebrauchsrecht an einer konkret bezeichneten Wohnung über eine bestimmte Dauer hinweg. Für uns wichtig ist der Rechtsbesitz an der Wohnung, dieser geht in diesem Falle vor. Zum Rechtsbesitz der Wohnung zählt der vertragsgemäße und der Verkehrssitte entsprechende Gebrauch der Wohnung. Der Vermieter stört den Rechtsbesitz des Mieters, wenn er unbefugt und eigenmächtig in diesen eingreift.

Für den Notfall

Der Mieter hat jedenfalls dafür zu sorgen, dass im Notfall und bei längerer Abwesenheit der Mietpartei der Zutritt zur Wohnung gewährleitet wird. Hier kann aber auch Verwandten, Bekannten oder einer Vertrauensperson ein Schlüssel ausgehändigt werden. Es muss nicht unbedingt der Vermieter sein. Es gibt somit keine gesetzliche Bestimmung (siehe § 8 MRG und § 1098 ABGB) welche den Mieter verpflichtet, dem Vermieter generell und immer einen Schlüssel für die angemietete Wohnung auszuhändigen.

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