Eine doppelte Meldepflicht, verschärfte Kontrollen und Strafen von bis zu 20.000 Euro. Die Steiermark will nun mit einer Gesetzesnovelle Vermieter von privaten Unterkünften an die Kandare nehmen, die ihre Wohnungen über Vermittlungsplattformen wie Airbnb anbieten. Dadurch sollen künftig mehr der digitalen Vermieter ihre Ortstaxen bezahlen und der Wettbewerb am Beherbergungsmarkt insgesamt fairer werden.
Während heimische Touristiker erfreut reagieren, bringt die Novelle private Vermieter unter Zugzwang. Denn mit der Neuregelung geht ein noch höheres Maß an notwendiger Vorbereitung einher.
Schon jetzt gilt es im Vorfeld einer Vermietung viel zu bedenken. Als kurze Einleitung: Viele Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern unterliegen prinzipiell nicht dem Mietrechtsgesetz, was eine Untervermietung zu touristischen Zwecken grundsätzlich erlaubt. Fällt die eigene Wohnung aber in den Bereich des Mietrechtsgesetzes - bei den allermeisten Mehrparteienhäuser ist das der Fall - droht dem Mieter bei unrechtmäßiger Untervermietung eine Kündigung des Hauptmietvertrags.
Ein Überblick über die wichtigsten Fragestellungen:
MUSS ICH FÜR DIE VERMIETUNG EIN GEWERBE ANMELDEN?
Eine bloße Raumvermietung samt Inventar unterliegt grundsätzlich einmal nicht der Gewerbeordnung und den damit verbundenen Pflichten. Der Oberste Gerichtshof (OGH) stellte in einem wegweisenden Urteil 2011 klar, dass erst das Anbieten einer Wohnung für "jeweils drei bis sieben Tage als Ferienwohnung, inklusive Bettwäsche und Reinigung eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung" darstelle. Von "Wohnen zu Gewerbe" nämlich. Ist eine Wohnung laut Eigentumsvertrag für Wohnzwecke und nicht für Ferienzwecke gedacht, braucht es zunächst also eine Umwidmung, bevor man regelmäßig Touristen in den eigenen vier Wänden empfangen darf.
2014 präzisierte der Gerichtshof noch und erklärte, dass sogar die "touristische Nutzung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts für die Dauer von jeweils 2 bis 30 Tage ist eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung" sein kann.
In die Gewerbepflicht rutscht man übrigens auch, wenn man viele Betten, nämlich mehr als zehn, vermietet.
MÜSSEN EINER UNTERVERMIETUNG ALLE WOHNUNGSEIGENTÜMER IM HAUS ZUSTIMMEN?
Für eine Umwidmung braucht es wiederum, und jetzt kommen wir zu einem besonders heiklen Punkt, grundsätzlich die Einwilligung aller anderen Wohnungseigentümer. Aller anderen? Naja, juristisch meint man all jene, die "schutzwürdige Interessen" haben. Im Zweifelsfall haben also Richter abzuwiegen, ob durch die veränderte Widmung eine Gefahr für die Sicherheit anderer Personen oder des Hauses aufritt.
MUSS ICH MEINEN VERMIETER UM ERLAUBNIS BITTEN?
Hauptmieter einer Wohnung dürfen grundsätzlich ohne Zustimmung des Vermieters weitervermieten. Aber nur unter gewissen Umständen. Erstens darf es kein (häufig) im Mietvertrag festgeschriebenes Verbot der Untermiete geben. Weiters darf die verrechnete Untermiete den eigentlichen Mietzins nicht "unverhältnismäßig hoch" übersteigen. Als oberste Grenze gilt ein Plus von 50 Prozent, bei teilweiser Vermietung wird aliquot berechnet. Ebenfalls zum Problem kann es werden, wenn die neuen Untermieter den "Frieden der Hausgemeinschaft" stören. Ob das bereits durch laut feiernde Gäste erreicht wird, ist umstritten.
Verkürzt zusammengefasst: Eine teilweise Untervermiertung der Wohnung ist auch ohne die Zustimmung der Vermieter möglich. Zumindest, wenn die Wohnung zu einem überwiegenden Teil vom Hauptmieter selbst genutzt wird.
WELCHE ABGABEN UND STEUERN MUSS ICH ZAHELN?
Steuerlich ist die Sache recht klar: Einnahmen aus der touristischen Vermietung müssen versteuert werden. In Österreich dürfen Arbeitnehmer aktuell jährlich 730 Euro steuerfrei dazuverdienen, wird diese Grenze überschritten, muss eine Einkommensteuererklärung gemacht werden. Zudem ist der Vermieter verpflichtet, Ortstaxe einzuheben und abzuführen.
