Werden Häuser oder Wohnungen im Familienkreis von den Eltern den Kindern übergeben, haben Übergeber oft Bedenken, dass die Übernehmer das ihnen ins Eigentum übertragene Vermögen entweder sofort verkaufen oder für die Aufnahme von Krediten für andere Zwecke mit Pfandrechten belasten.
Wohnsitz für ehemaligen Eigentümer
Diese Bedenken sind umso berechtigter, wenn die übergebene Immobilie noch als Wohnsitz für die Übergeber dient und daher gesichert sein muss, dass dieser Wohnsitz auch unter den „neuen“ Eigentümern in Zukunft den Übergebern erhalten bleiben soll. Auch wenn Übernehmer beteuern, an Verkauf oder Belastungen der ihnen übergebenen Liegenschaft nicht zu denken, besteht für die Übernehmer als neue grundbücherliche Eigentümer ohne rechtliche Absicherung der Übergeber die Möglichkeit, die Liegenschaft auch ohne Zustimmung der Übergeber zu verkaufen oder diese mit Pfandrechten zu belasten – hier gilt der Grundsatz der Uneingeschränktheit des Eigentums.
Im Gesetz verankert
Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) bietet in derartigen Fällen in § 364 c die Möglichkeit einer Absicherung der Übergeber vor Verkauf oder Belastung der übergebenen Immobilie durch die Übernehmer ohne deren Zustimmung. Dieses sogenannte „Belastungs- und Veräußerungsverbot“ (BVV) verbietet, dass die Immobilie von den Übernehmern ohne Zustimmung des oder der Übergeber weitergegeben oder mit Pfandrechten belastet werden darf.
Wirksam gegenüber Dritten
Wird dieses Verbot zwischen Eltern und Kindern, Ehegatten sowie Wahl- oder Pflegekindern oder deren Ehegatten vereinbart und im Grundbuch eingetragen, wirkt dieses auch gegenüber Dritten wie potentiellen Erwerbern der Immobilie. Das heißt, dass zum Beispiel ein trotz des Verbotes durch die Übernehmer abgeschlossener Kaufvertrag unwirksam ist und im Grundbuch nicht durchgeführt wird. Ein weiterer Effekt des BVV ist, dass grundsätzlich auch Gläubiger des Übernehmers zur Eintreibung von Schulden auf die Liegenschaft nicht zugreifen können, ohne dass der durch das Verbot Berechtigte zustimmt.
Im Grundbuch vermerkt
Das Belastungs- und Veräußerungsverbot wird durch eine vertragliche Vereinbarung zwischen Übergebern und Übernehmern begründet und im Grundbuch eingetragen. Zu beachten ist auch, dass dieses Verbot dann weiterwirkt, wenn der Übergeber durch Erkrankung nicht mehr geschäftsfähig ist und einer Aufhebung des Verbotes, etwa zum Verkauf der Immobilie zur Finanzierung von Pflegekosten, deswegen nicht mehr rechtswirksam zustimmen kann. Hier kann man aber durch eine Vorsorgevollmacht des Übergebers bereits im Vorhinein Vorkehrungen treffen, die es dem Bevollmächtigten erlauben, unter bestimmten Voraussetzungen einer Löschung des Belastungs- und Veräußerungsverbotes im Grundbuch zuzustimmen, wenn der Übergeber dazu selbst nicht mehr in der Lage ist.