Im Rahmen des Steuerpaketes 2015 wurden auch Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes beschlossen, die für alle steuerpflichtigen Weitergaben von Liegenschaften und Eigentumswohnungen ab 1. Jänner 2016 gelten. Die wesentlichen Änderungen betreffen die Höhe des Steuersatzes, der nach der Rechtslage bis 31. Dezember 2015 noch grundsätzlich 3,5 Prozent bzw. bei Erwerb im begünstigten Familienkreis 2 Prozent der Bemessungsgrundlage (z. B. Kaufpreis) beträgt und unabhängig vom Wert des Grundstückes oder der Wohnung gleichbleibend ist.
Neue Bemessungsgrundlage
Die zweite wesentliche Änderung betrifft, sofern es sich um keinen Kauf handelt, die Bemessungsgrundlage. Das ist jener Betrag, der der Steuerbemessung zugrunde zu legen ist. Bis 31. Dezember 2015 wird im Regelfall bei unentgeltlichen Weitergaben (Schenkung) im begünstigten Familienkreis (z.B. Ehegatte, Kinder) der dreifache steuerliche Einheitswert der Immobilie bei der Steuerbemessung herangezogen, welcher je nach Lage der Immobilie unter dem Verkehrswert liegen – und somit bei einer Schenkung zu einer geringeren Steuerbelastung führen kann, als bei einem Kauf zum Verkehrswert.
So wichtig ist der Grundstückswert
Ab 1. Jänner 2016 stellt sich die Rechtslage wie folgt dar: Bei der Steuerbemessungsgrundlage ändert sich beim Kauf einer Liegenschaft nichts – hier wird die Grunderwerbsteuer weiterhin vom Kaufpreis errechnet. Änderungen ergeben sich aber bei der Schenkung, da hier nicht mehr dreifache Einheitswert, sondern zumindest der sogenannte „Grundstückswert“ als Bemessungsgrundlage herangezogen wird.
Die Rechenübung
Der Grundstückswert errechnet sich entweder aus der Summe des hochgerechneten dreifachen Bodenwertes und des Gebäudewertes oder wird von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel berechnet. Der Steuerpflichtige kann aber auch durch ein Gutachten eines Immobiliensachverständigen den „gemeinen Wert“ ermitteln lassen, welcher dann, wenn er geringer ist als der Grundstückswert, die Steuerbemessungsgrundlage darstellt. Ausnahmen von diesen Regelungen bestehen für die Schenkung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Familienkreis, bei welchen noch immer vom Einheitswert auszugehen ist.
Neuer Steuersatz
Die weitere Änderung betrifft den Steuersatz. Dieser beträgt beim Kauf grundsätzlich weiterhin 3,5 Prozent vom Kaufpreis. Bei Schenkungen sieht das Gesetz ab 1. Jänner 2016 aber einen vom Grundstückswert abhängigen gestaffelten Steuersatz vor. Dieser beträgt für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent und für den Wert darüber hinaus 0,5 Prozent. Bei der Ermittlung des Stufentarifs sind Erwerbe, die zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren stattgefunden haben, zusammenzurechnen.
Besser beraten lassen
Nachdem wegen der neuen Rechtslage nicht in allen Fällen einer Schenkung eine erhöhte Steuerbelastung zu erwarten ist, raten Experten vor übereilten Entscheidungen zu einer Beratung beim Rechtsanwalt. Stellt sich dabei heraus, dass eine Schenkung vor 2016 steuerliche Vorteile bringt, kann der Rechtsanwalt den Vertrag errichten, dabei auf die Absicherung des Geschenkgebers achten und die Grunderwerbsteuer ab- und den Vertrag im Grundbuch durchführen.