FRAGE: Die Terrasse ist nicht benutzbar, weil die Fliesen fehlen und man die Isolierung beschädigen würde. Können wir die Miete kürzen?
Christian Lechner von der Mietervereinigung antwortet: Kann eine Wohnung nicht vertragsgemäß benutzt werden, so kann die Mietpartei den Mietzins gemäß § 1096 ABGB mindern. Eine Minderung kann ab dem Zeitpunkt der Beeinträchtigung durchgeführt werden – einen bereits bezahlten Mietzins nachträglich rückfordern ist mitunter sehr schwierig.
Der Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung muss gut dokumentiert werden (z. B. Stellungnahmen eines Fachmanns, Fotos, Zeugen).
Es wird empfohlen, den Vermieter vorab vom Mangel schriftlich in Kenntnis zu setzen und eine Frist zur Mängelbehebung zu setzen. Sollte diese Frist verstreichen, kann die Mietzinsminderung durchgeführt werden, wobei dies sorgfältig begründet werden sollte.
Dauert die Beeinträchtigung nur einige Tage im Monat, besteht der Minderungsanspruch nur anteilig.
Das Gesetz gibt leider keine Auskünfte über eine konkrete Höhe einer Minderung, diese ist immer im Einzelfall zu beurteilen.
Es besteht aber ein nicht unerhebliches Risiko: Es kann nicht verhindert werden, dass der Vermieter eine Mietzins- und/oder Räumungsklage einbringt, da ja nicht mehr der gesamte Zins einbezahlt wird. Kommt es zu einer Klage, muss der Mieter beweisen, dass die Wohnung tatsächlich eingeschränkt benützbar war. Dementsprechend sollten alle Schritte sehr gut dokumentiert und nachvollziehbar gemacht werden.