Mieten oder kaufen?

Eines gleich vorweg: Es gilt wie eh und je der Grundsatz, dass vernünftigerweise nur jene an den Erwerb einer Immobilie denken sollten, die zumindest 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel aufbringen. Und unabhängig von der eigenen Finanzkraft sollte vor einem Liegenschaftskauf die eigene berufliche und private Situation für längere Zeit geklärt sein. Anders gesagt: Solange die eigenen Verhältnisse im Fluss sind, ist Miete die sinnvollere Variante. Eigentum lohnt sich erfahrungsgemäß eher für jene, die die Familiengründung bereits hinter sich haben und auch beruflich verankert sind. Eigentum macht nämlich unflexibel. „Die Nebenkosten für einen Kauf entsprechen im Schnitt den Mietkosten für zwei Jahre“, nennt Josef Feldhofer von der Raiffeisen-Landesbank Steiermark einen groben Richtwert.

Andererseits zeigt die Statistik deutlich: Wer sich Wohnungseigentum schafft, hat in der Pension mehr Bargeld zur Verfügung –„zusätzlich zum bleibenden Wert, den eine Immobilie darstellt, die außerdem auch an die nächste Generation weitergegeben werden kann“, sagt Feldhofer. Die Aussicht, im fortgeschrittenen Alter nur noch die Betriebskosten zahlen zu müssen, ohne Mehrbelastung durch Miete bzw. Kreditraten, macht die Anschaffung von Eigentum zur interessanten Pensionsvorsorge. Dazu sollte man allerdings den Rat des Bankberaters beherzigen, keine Kreditlaufzeit zu wählen, die weit in die Pension hineinreicht, wie Feldhofer betont. Laufzeiten jenseits der 20 Jahre empfehlen sich nur für junge Kreditnehmer.

Wer im Alter zumindest keine Miete und keine Kreditraten mehr bezahlen muss, hat ganz konkret etwas für seine Pensionsvorsorge getan © (c) Marco2811 - Fotolia

Worum es in der Praxis geht, zeigt am besten ein ganz konkretes Beispiel: Ausgangspunkt unserer Rechnung ist eine etwa 25 Jahre alte, zirka 70 Quadratmeter große Wohnung in Graz. Nehmen wir dafür einen Kaufpreis von rund 180.000 Euro an, was durchaus der aktuellen Marktsituation entspricht. Und nehmen wir an, diese Wohnung könnte man auch mieten – für 650 Euro pro Monat (Kaltmiete), was ebenso der aktuellen Marktsituation entspricht. Fremdfinanziert (mit 20 Prozent Eigenmittelanteil) kaufen oder mieten? Was ist über einen Zeitraum von 20 bis 25 Jahren die günstigere Variante?

Nach 20 Jahren sieht die Rechnung für Käufer besser aus als für Mieter. © (c) Marco2811 - Fotolia

Feldhofer geht bei seiner Kreditkostenberechnung von einem Min-Max-Kredit aus, wie ihn Raiffeisen zurzeit anbietet, dabei wird für 10 Jahre ein Nominalzinssatz garantiert, der nicht unter 2,125 und nicht über 3,5 Prozent liegen kann. (In effektiven Jahreszinssätzen gesprochen liegen wir dabei bei 2,6 bzw. 4,2 Prozent.) Nach diesen zehn Jahren wird variabel verzinst.

Die Rechnung im Detail

Wir gehen in unserem Rechenbeispiel von einem Kredit in der Höhe von 150.000 Euro aus. Das ergibt im Bestfall, wenn die Zinsen also über 20 Jahre nicht über den Minimum-Wert steigen, eine monatliche Belastung von rund 775 Euro und über die Gesamtlaufzeit von 20 Jahren eine Gesamtbelastung von 184.711 Euro. Rechnet man das Beispiel hingegen mit der für zehn Jahre eingezogenen Obergrenze durch, liegt die Monatsrate bei 878 Euro. Die Gesamtbelastung über 20 Jahre beträgt dann rund 210.603 Euro. (Seriöse Prognosen zur Zinsentwicklung bis 2035 kann freilich niemand abgeben.)

„Dem gegenüber stehen Mietkosten von 189.519 Euro, die man für diese Wohnung im Lauf von 20 Jahren zahlen würde“, rechnet Feldhofer vor und hat dabei eine Mietpreissteigerung von zwei Prozent jährlich berücksichtigt. Über einen Zeitraum von 20 Jahren betrachtet steigt der Käufer also besser aus als der Mieter. Rechnet man dieses Beispiel mit 25 Jahren Laufzeit (und dem Maximalzinssatz) durch, verknappt sich der Abstand zwar – das Verhältnis von Miet- zu Kreditkosten beträgt dann 249.836 zu 251.282 –, der Käufer besitzt am Ende allerdings eine Wohnung, deren Wert nach heutigen Prognosen um etwa ein Prozent jährlich gestiegen ist, und zahlt nur noch die Betriebskosten.