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    Zuletzt aktualisiert: 12.12.2012 um 13:06 UhrKommentare

    "Leistbares Wohnen ist schwierig"

    Anlegerprojekte, Renditen und Wertsteigerungen: Christian Krainer vom Verband der Gemeinnützigen Wohnbauvereinigungen über die Situation auf dem steirischen Immobilienmarkt.

    Foto © Fotolia

    Über Anlegerprojekte, Renditen und Wertsteigerungen bei Immobilien wurde in den letzten Jahren viel gesprochen. Reden wir einmal über das leistbare Wohnen im geförderten Wohnbau. Wie sieht es damit zurzeit aus?

    CHRISTIAN KRAINER: Leistbares Wohnen wird im Moment sehr schwierig gemacht. Primär liegt das an den technischen Herausforderungen, denen wir uns stellen müssen: Das Baugesetz ist dabei noch das kleinste Problem, die Richtlinien des Österreichischen Instituts für Bautechnik (OIB) sind die strengere Form, die strengsten Vorschriften kommen aber von der Wohnbauförderung. Wir würden eine Annäherung an die OIB-Richtlinien begrüßen.

    Die Steiermark ist aber stolz, ein Vorreiter bei der Ökologie zu sein.

    KRAINER: Das steht jedoch diametral zum leistbaren Wohnen. Man muss sich überlegen, ob man Ökoweltmeister werden will oder gewährleisten möchte, dass in einem Bundesland mit einer Kaufkraft, die im Vergleich mit Gesamtösterreich nicht optimal ist, das leistbare Wohnen erhalten wird.

    Über welche Summen reden wir?

    KRAINER: Die Basis-Wohnbauförderung beträgt derzeit rund 1080 Euro pro Quadratmeter, dazu kommen noch Zuschläge und Ökopunkte - damit sind Baukosten von etwa 1450 Euro/m2 über die Förderung abgedeckt. Wir haben im Durchschnitt aber reale Baukosten von 1850 Euro/m2. Tendenz steigend. Wir wissen zum Beispiel, dass wir den geringen Heizwärmebedarf, den die Wohnbauförderung bei Neubauten verlangt, ohne mechanische Lüftungssysteme nicht mehr gewährleisten können und dass das pro Wohnung je nach Bau und Haustyp zwischen 3000 und 7500 Euro kostet. Allein die Verstärkung der Ökologie in den letzten beiden Jahren hat zu einer Mehrbelastung von rund 270 Euro pro Quadratmeter an Baukosten geführt.

    Ihr eigenes Büro befindet sich allerdings in einem Passivhaus.

    KRAINER: Ja! Dieses Haus ist bis zu einem gewissen Grad ein Lernobjekt. Mit den neuen Anforderungen hinsichtlich der Ökologie kann ja noch keiner wirklich umgehen.

    Neben den Baukosten steigen auch die Grundstückskosten.

    KRAINER: In der Stadt, und vor allem da wird ja gebaut, können immer weniger vernünftige Grundstücke zur Verfügung gestellt werden, das treibt den Preis in die Höhe. Und was auf den Markt kommt, hat in der Regel irgendeinen Makel, etwa wenn es sich um ein altes Industriegrundstück handelt. Der Preis wird sich in Zukunft nach der Baudichte definieren, die man dort umsetzen darf. Eine ausgewiesene Dichte heißt ja nicht, dass ich sie tatsächlich ausnutzen kann oder dass sie auch sinnvoll wäre - weil z. B. eine Dichte von 1,4 ein sehr massives Gebäude bedeutet, wenn ich nicht in die Höhe bauen darf.

    Der Immobilienmarkt ist derzeit ein Nachfragemarkt, in dem teilweise aberwitzige Summen bezahlt werden.

    KRAINER: In Graz gibt es eine natürliche Preisobergrenze von 3200 bis 3300 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen in Bestlagen. Was sich jetzt abspielt, ist ein Hype. Ich meine aber, dass 2009/2010 all jene kauften, die zu 90 bis 100 Prozent mit ihrem Ersparten finanzieren konnten. Dann hörten alle, dass es ganz wichtig ist, in Immobilien zu investieren, und es sind die aufgesprungen, die nur wenig Eigenkapital hatten. Wenn die Kreditzinsen wieder steigen, werden viele ein Problem bekommen. Ich warne davor, dass es dann Wohnungen geben wird, die sich keiner mehr leisten kann, und dass dann die Preise fallen.

    Fakten

    Bauvereinigungen

    194 Bauvereinigungen österreichweit gehören zum Österreichischen Verband der Gemeinnützigen. Sie sind entweder in der Rechtsform einer Genossenschaft, einer GesmbH oder einer Aktiengesellschaft organisiert.

    Gemeinnützige

    50 Prozent der jährlich im Geschoßwohnbau fertiggestellten Miet- und Eigentumswohnungen gehen auf das Konto der Gemeinnützigen. Der langjährige Durchschnitt des Jahresneubauvolumens in Österreich: etwa 15.000 Wohnungen.

    Wohnungsbestand

    24 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes in Österreich gehören zum Bestand der Gemeinnützigen. Das sind rund 884.000 Wohnungen (gerechnet unter Einschluss der Bundesgesellschaften).

    Einwohner

    16 Prozent der Einwohner Österreichs leben in einer von Gemeinnützigen errichteten und/ oder verwalteten Wohnung, besagt die Statistik. Zum Großteil befinden sich diese Wohnungen in Geschoßwohnbauten.

    Sanierungsrate

    3,6 Prozent beträgt die jährliche Sanierungsrate bei den Gemeinnützigen Wohnbauvereinigungen in Österreich. Das ist im Vergleich mit allen Bauträgern bzw. Vermietern und Eigentümern ein Spitzenwert.

    Preisunterschiede

    25 Prozent Preisunterschied im Vergleich zum freien Markt – so viel billiger sind die Gemeinnützigen im Süden Österreichs nach Angaben ihrer Branchenvertreter. Das Geheimnis heißt Kostendeckungsprinzip.

    Interview: Daniela Bachal

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