Ein Mietrecht für alle Wohnungen gibt es nicht

Was sich Mieter am häufigsten fragen und was das Mietrechtsgesetz dazu sagt. Christian Lechner von der Mietervereinigung Steiermark gibt Antworten.

Foto © Kautz 15 - Fotolia.comIm Paragrafendschungel des Miet- und Wohnrechts finden sich nur Experten zurecht

Die Betriebskostenabrechnung sorgt regelmäßig für Verunsicherung. Ein Beispiel: Ein Mieter zog im Juni 2011 neu in eine Wohnung ein und erhielt Ende Juni eine Betriebskostenabrechnung mit einer hohen Nachzahlung für das Jahr 2010. Zu dem Zeitpunkt hat er die Wohnung noch gar nicht bewohnt. Muss er bezahlen?
ANTWORT: Ja, die Nachzahlung muss beglichen werden. Die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres ist bis zum 30. Juni des Folgejahres zu legen und wird zum übernächsten Zinstermin, also zwei Monate später, fällig. Derjenige, der zu diesem Zeitpunkt Mieter der Wohnung ist, hat die Nachzahlung zu begleichen. Umgekehrt würde er auch ein sich aus der Abrechnung ergebendes Guthaben erhalten. Diese rechtliche Begebenheit bei Mietverhältnissen, die dem MRG unterliegen, ist für viele Mieter einfach nicht verständlich.

Die zweithäufigsten Fragen von Mietern betreffen Kautionsstreitigkeiten, etwa wenn ein Mieter seine Kaution beim Auszug aus der Wohnung nur zum Teil oder auch gar nicht rückerstattet bekommt.
ANTWORT: Eine Kaution dient Vermietern als Ausfallfonds für alle zukünftigen Forderungen, die in einem Zusammenhang mit einem Mietverhältnis stehen, zum Beispiel wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt oder die Wohnung beschädigt zurückgegeben hat. Wurde die Miete bezahlt und sind auch keine Schäden in der Wohnung, ist die Kaution unverzüglich bei Rückgabe der Wohnung an den Mieter herauszugeben. Am besten Zug um Zug, d. h., ich gebe die Schlüssel zur Wohnung her und erhalte gleichzeitig die Kaution. Wenn die Kaution kommentarlos einbehalten wird, sollte der Mieter in einem ersten Schritt die Kaution schriftlich gegenüber dem Vermieter fällig stellen. In weiterer Folge kann die Höhe des Kautionsanspruchs neuerdings auch über Schlichtungsstelle oder Bezirksgericht überprüft werden. Die Referenten der Mietervereinigung dürfen die Mieter dabei begleiten und vertreten.

Zu Beginn der kälteren Jahreszeit häufen sich Fragen wie: Meine Wohnung ist feucht, sie schimmelt. Der Vermieter sagt, ich sei schuld, weil ich nicht richtig lüfte. - Kann man sich dagegen wehren?
ANTWORT: Man muss dabei zwei Arten von Schimmel unterscheiden. Reiner Oberflächenschimmel, wie er häufig in den Fugen im Badezimmer auftritt, ist vom Mieter zu entfernen, wenn dies leicht möglich ist. Kommt der Schimmel jedoch aus der Mauer heraus, handelt es sich also um ein Baugebrechen, so ist dies ein ernster Schaden am Objekt und vom Vermieter zu sanieren. Wir empfehlen unseren Mitgliedern, immer zur Absicherung der rechtlichen Situation vorab ein Gutachten eines Sachverständigen über die Qualität des Schimmels einzuholen. Dies erleichtert in Folge die Korrespondenz mit Hausverwaltung und Vermieter. Handelt es sich um einen ernsten Schaden, ist auch ein Antrag auf "Durchführung dringend notwendiger Erhaltungsarbeiten" vor Schlichtungsstelle und Bezirksgericht möglich.

Die Komplexität der Mietverträge und Maklerprovisionen sind ebenfalls ein Dauerthema.
ANTWORT: Durch die Detailverliebtheit des Miet- und Wohnrechts ist jedem Mieter anzuraten, den Mietvertrag vor Unterzeichnung von einem Wohnrechtsspezialisten überprüfen zu lassen. Dabei kontrollieren wir vor allem die Vereinbarungen über Hauptmietzins und Betriebskosten, die Erhaltungspflichten der Wohnung, Vertragserrichtungskosten, die Vergebührung des Mietvertrags, die Höhe der Kaution sowie die bei Einschaltung eines Maklers an den Mieter verrechnete Maklerprovision.

Vor allem wichtig ist die Abklärung vorab, welche Gesetze überhaupt auf die anzumietende Wohnung anzuwenden sind. Wir haben in Österreich leider nicht nur ein "Mietrecht", das auf alle Wohnungen anwendbar ist, sonder sehr viele unterschiedliche Rechtsnormen. Ob das Mietrechtsgesetz zur Gänze, nur teilweise oder gar nicht anwendbar ist, macht in der Beurteilung einen großen Unterschied aus.